受到調(diào)控持續(xù)作用影響，北京樓市金九成色不足，使得銀十的關(guān)注度更高。假期剛過(guò)，各家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的樓市成交數(shù)據(jù)便紛紛出爐。數(shù)據(jù)顯示，今年十
受到調(diào)控持續(xù)作用影響，北京樓市“金九”成色不足，使得“銀十”的關(guān)注度更高。假期剛過(guò)，各家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的樓市成交數(shù)據(jù)便紛紛出爐。數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金周北京新房及二手房網(wǎng)簽量均較去年同期有明顯提升，但從近五年黃金周北京樓市成交量來(lái)看，新房市場(chǎng)成交量雖創(chuàng)近三年新高，但二手房交易量為近五年來(lái)簽約量次低，整體呈現(xiàn)低位企穩(wěn)狀態(tài)。此外，受地產(chǎn)調(diào)控及公積金新政影響，房客持幣觀望態(tài)度濃厚。市場(chǎng)有聲音稱，北京樓市在“銀十”首周顯露回暖跡象，但回暖持續(xù)性有待觀察。
黃金周成交量低位企穩(wěn)
因“金九”期間北京房企罕見大規(guī)模降價(jià)促銷，今年“十一”黃金周的樓市表現(xiàn)備受業(yè)界關(guān)注。
合碩機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，10月1日-7日，北京新房商品住宅(不含保障房)成交170套，成交面積2萬(wàn)平方米，同比去年，成交套數(shù)上漲了67%，成交面積增加了87%;二手房成交量為52套，成交面積0.49萬(wàn)平方米，同比分別上漲86%、75%。
中原地產(chǎn)研究中心提供的新建住宅成交數(shù)據(jù)也顯示，“十一”黃金周北京新房及二手房網(wǎng)簽量均較去年同期有明顯提升。其中，北京新建住宅網(wǎng)簽235套，較去年同期的116套上漲102.59%;二手房住宅網(wǎng)簽44套，較去年同期的24套上漲83.33%。
“跨越市場(chǎng)周期來(lái)看，無(wú)論整體樓市的冷熱程度如何，國(guó)慶假期均非成交高峰。而由于度假返鄉(xiāng)人群基數(shù)的龐大，對(duì)購(gòu)房形成分流，使得這一階段的樓市通常會(huì)表現(xiàn)出成交低迷的現(xiàn)象。”盡管今年國(guó)慶假期，北京新房、二手房的成交量較去年同期增幅較大，但合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，國(guó)慶假期的樓市成交表現(xiàn)并非一定亮眼。
郭毅判斷，今年“十一”黃金周北京樓市成交量呈現(xiàn)低位企穩(wěn)狀態(tài)。
從近五年國(guó)慶假期北京樓市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2014-2017年新房商品住宅成交量分別為257套、211套、115套、102套，今年國(guó)慶假期新房市場(chǎng)成交量創(chuàng)近三年新高，接近2015年本輪調(diào)控前的成交水平;2014-2017年二手房成交量分別為65套、118套、245套、28套，黃金周期間二手房交易量則創(chuàng)下近五年來(lái)簽約量次低。
結(jié)合北京今年前9月以及黃金周的樓市成交量表現(xiàn)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，樓市已經(jīng)沒有“金九銀十”。“從市場(chǎng)看，2017年以來(lái)，大部分熱點(diǎn)城市樓市已經(jīng)全面限價(jià)化，這種情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場(chǎng)更多地看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否。”
持幣觀望態(tài)度濃厚
政策調(diào)控和信貸，向來(lái)是影響樓市成交表現(xiàn)的兩大因素。在樓市調(diào)控重壓不減、信貸不斷收緊的背景下，現(xiàn)階段市場(chǎng)中房客持幣觀望態(tài)度濃厚。
“最近各地市場(chǎng)不僅商業(yè)貸款繼續(xù)高壓，公積金政策在全國(guó)多個(gè)城市也開始收緊，使得市場(chǎng)繼續(xù)開始觀望。”張大偉如是闡釋觀望態(tài)度形成的原因。
郭毅也從黃金周北京樓市成交量表現(xiàn)上得出了與張大偉相同的結(jié)論。
郭毅向北京商報(bào)記者介紹，房客持幣觀望態(tài)度濃厚在新房及二手房交易上均有體現(xiàn)。在新房成交量上，因中低價(jià)位限競(jìng)房集中入市效應(yīng)推動(dòng)，今年國(guó)慶假期新房成交量有小幅拉升，新房市場(chǎng)成交量創(chuàng)近三年新高。在調(diào)控政策依舊嚴(yán)格，特別是節(jié)前北京對(duì)公積金新政“打補(bǔ)丁”的行為，使得北京樓市的購(gòu)房需求以自住為主，大量剛需自住客群也出現(xiàn)濃重的持幣觀望心態(tài)。
而在二手房成交量方面，郭毅稱，雖然受到朝陽(yáng)區(qū)暫停網(wǎng)簽的部分影響，但從近期二手市場(chǎng)的微觀表現(xiàn)來(lái)看，房客比持續(xù)低迷，新增置業(yè)需求后續(xù)乏力。“二手市場(chǎng)自5月開始，連續(xù)5個(gè)月銷量保持1.5萬(wàn)套以上的成交表現(xiàn)，將在10月畫上句號(hào)。”郭毅如是補(bǔ)充。
回暖持續(xù)性有待觀察
當(dāng)前調(diào)控政策未現(xiàn)松動(dòng)，郭毅分析認(rèn)為，新房及二手市場(chǎng)受制于限購(gòu)、限貸政策對(duì)購(gòu)房需求的清洗，再加上當(dāng)前購(gòu)房者對(duì)后市信心不足，北京樓市的有效需求進(jìn)一步減少。
“新房市場(chǎng)因供應(yīng)大增而造成庫(kù)存激增，去化艱難，預(yù)計(jì)四季度北京新房市場(chǎng)還將出現(xiàn)整體市場(chǎng)成交提升與單盤個(gè)案銷量欠佳的市場(chǎng)矛盾。至于二手房市場(chǎng)，由于新房市場(chǎng)入市限競(jìng)房500萬(wàn)套上下的套均總價(jià)，與二手房的平均交易價(jià)格形成直接競(jìng)爭(zhēng)，在新房、二手市場(chǎng)的相互博弈下，將導(dǎo)致四季度北京二手房交易量再度進(jìn)入低位運(yùn)行狀態(tài)。”就四季度樓市成交情況，郭毅如此預(yù)測(cè)。
就北京樓市近期表現(xiàn)，多家研究機(jī)構(gòu)及專家也向北京商報(bào)記者表達(dá)了各自的看法。
貝殼研究院指出，今年的“十一”黃金周，北京二手房市場(chǎng)傳遞出兩個(gè)信號(hào)：第一，今年市場(chǎng)比去年有所改善，并非陷入市場(chǎng)的“冰點(diǎn)”;第二，黃金周并未改變連續(xù)4個(gè)月以來(lái)的下降態(tài)勢(shì)。并表示今年北京黃金周二手房成交量高出去年同期，主要是由于去年“3·17”調(diào)控后市場(chǎng)連續(xù)9個(gè)月回落，基數(shù)較低。如果拉長(zhǎng)時(shí)間周期，今年黃金周的交易量相當(dāng)于2016年的57%。
就“銀十”是否值得期待的問題，中金公司證券研究分析員張宇分析認(rèn)為，10月首周銷售顯著復(fù)蘇(盡管“十一”黃金周數(shù)據(jù)波動(dòng)性較大)，全月同比增速有望迎來(lái)上修，不過(guò)回暖持續(xù)性仍待觀察。
