近年來，銀城國際負債高企，截至2017年底和今年6月底，銀城國際的資本負債比率分別高達284 9%和453 2%。繼弘陽地產(chǎn)之后，又一家南京本土房
近年來，銀城國際負債高企，截至2017年底和今年6月底，銀城國際的資本負債比率分別高達284.9%和453.2%。
繼弘陽地產(chǎn)之后，又一家南京本土房企開啟赴港上市之路。
近日，銀城國際控股有限公司(下稱“銀城國際”)遞交港交所上市申請，擬將募集所得款項凈額用于“開發(fā)物業(yè)項目(即云臺天境、2017G63寧海路地塊及空港會展小鎮(zhèn)一期)的建設(shè)成本”、“償還銀行及其他借款”以及“用作一般營運資金用途”。工銀國際為其獨家保薦人。
近年來，銀城國際負債高企，截至2017年底和今年6月底，銀城國際的資本負債比率分別高達284.9%和453.2%。
此外記者注意到，銀城國際在今年初喊出“今年實現(xiàn)銷售200億”的目標，但今年上半年其僅實現(xiàn)收入略超過1億元，僅完成年度目標的0.5%。
高負債壓力
資料顯示，銀城國際是一家房地產(chǎn)開發(fā)商，專注于在長三角地區(qū)為全齡客戶開發(fā)住宅物業(yè)，其房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)始于南京，后將業(yè)務(wù)擴張至長三角地區(qū)的其他城市，包括無錫、蘇州、鎮(zhèn)江、杭州及馬鞍山等。2018年，銀城國際被評為江蘇省十大房地產(chǎn)開發(fā)商之一，此前銀城國際已經(jīng)連續(xù)16年(自2002年起)被江蘇省房地產(chǎn)協(xié)會評為江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合實力50強企業(yè)之一。
股權(quán)結(jié)構(gòu)顯示，截至今年6月底，銀城國際主席、非執(zhí)行董事及控股股東之一黃清平通過Silver Huang持有銀城國際48.72%的股份，自然人戴成書通過Silver Dai持有17.67%的股份;銀城國際執(zhí)行董事兼副總裁朱力、非執(zhí)行董事謝晨光和執(zhí)行董事、總裁馬保華分別間接持有9.57%、7.35%和6.77%的股份。
據(jù)悉，銀城國際的主營業(yè)務(wù)包括開發(fā)、銷售住宅及商業(yè)物業(yè)和租賃擁有及開發(fā)的投資物業(yè)，且在未來也會將持有部分自己開發(fā)的物業(yè)用于投資，例如養(yǎng)老院及長租公寓。不過，銀城國際自稱沒有建筑施工能力，所以將物業(yè)開發(fā)項目的施工工程包予合資格第三方施工承包商。
事實上，這已經(jīng)是今年第二家赴港上市的南京本土房企。
7月12日，弘陽地產(chǎn)在港交所上市，發(fā)行8億股，發(fā)售價為每股2.28港元，稍高于此前公布的招股價區(qū)間下限。截至9月27日上午收盤，弘陽地產(chǎn)跌幅4.62%，股價為2.48港元，已經(jīng)低于其上市首日開盤價(2.5港元)。
數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，弘陽地產(chǎn)資本負債比率分別為119.4%、136%及137.5%。近3年公司借款總額分別為56.64億元、76.91億元、116.3億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，中小房企這一輪沖擊上市，最重要的還是受到規(guī)模和融資影響，目前銀行對于規(guī)模和上市均有白名單要求，上市是降低融資成本有效手段。
而根據(jù)披露，在2015年底、2016年底、2017年底以及2018年6月底，銀城國際尚未償還的銀行及其他借款分別為27.98億元人民幣、43.76億元、56.6億元和88.87億元。與此同時，銀城國際資產(chǎn)負債率分別達65%、80%、87%和90%，資本負債比率分別為141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，呈逐年上升趨勢。而截至2018年6月30日，銀城國際總負債達到90.5億元，其中，兩年內(nèi)需償還的短期負債為58.4億元，占總負債比例為64.5%。
200億“小目標”
根據(jù)公告，2015年-2017年，銀城國際分別實現(xiàn)收益20.91億元、25.03億元和46.76億元;同期毛利分別為6.44億元、8.71億元和7.84億元;稅后凈利潤分別為1.99億元、3.7億元和3.91億元;母公司擁有人應(yīng)占凈利潤分別為9170萬元、3.48億元和4.2億元;從財務(wù)指標上來看，銀城國際2015年-2017年的毛利率分別為30.8%、34.8%和16.8%。
可以看到，銀城國際2015年至2017年的收入保持了增長態(tài)勢，尤其2017年同比增長近九成，但該年度毛利率卻出現(xiàn)明顯下滑。
到了2018年上半年，銀城國際僅實現(xiàn)營業(yè)收入1.09億元，同比下降幅度高達95.5%，毛利為5811.8萬元，毛利率達到53.5%，但由于“其他收入和收益”科目高達3.19億元(2017年上半年為380.9萬元)，銀城國際的稅后凈利潤和母公司擁有人應(yīng)占凈利潤分別達到2.43億元、2.62億元。
對此，銀城國際方面解釋稱，2018年收益減少主要是由于期內(nèi)未完成及交付新住宅物業(yè)項目，2017年毛利率下降是由于年內(nèi)交付的兩個開發(fā)項目導致毛利率相對較低，2018年上半年毛利率增加的原因則是由于兩個在無錫的物業(yè)售價增加，以及來自停車位的收入占總收入百分比增加，其毛利率較高。
從銀城國際的開發(fā)情況來看，截至今年6月底，銀城國際共擁有位于7座城市的28個物業(yè)項目，總建筑面積達328.7萬平米，已竣工的可供出售或可出租總建筑面積25萬平米，開發(fā)中總建筑面積141.86萬平米，未來開發(fā)的規(guī)劃總建筑面積161.83萬平米，總建筑面積328.7萬平米。其中，附屬公司開發(fā)的物業(yè)項目的建筑總面積大約281.04萬平米;在與合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)開發(fā)的物業(yè)項目中，銀城國際應(yīng)占建筑面積分別約21.72萬平米和約25.94萬平米;此外還有其他已竣工投資物業(yè)1.66萬平米、開發(fā)中的投資物業(yè)6.54萬平米以及持有的未來投資物業(yè)5.47萬平米。
值得注意的是，銀城國際曾在4個月前提出今年銷售額達200億元的目標，然而今年上半年僅完成1.09億元，占到目標的0.545%。
根據(jù)媒體報道，今年5月23日，銀城國際召開“2018長三角品牌戰(zhàn)略發(fā)布會”，銀城國際總裁馬保華提出，目前銀城國際參與項目的總貨值達400多億元，今年沖刺200億銷售規(guī)模，3到5年內(nèi)站穩(wěn)500億元。
不過，根據(jù)克而瑞發(fā)布的《南京房企銷售權(quán)益排行榜》顯示，2018年1-8月銀城國際銷售額為27.05億元，排在榜單第18位，統(tǒng)計口徑為商品房(普通住宅+別墅+酒店式公寓+商辦+車庫其他)、南京市(含高淳溧水)。
南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“調(diào)控以來，南京嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)政策，新房價格漲不上去，和周邊二手房價格嚴重倒掛，這導致一些開發(fā)商遲遲不開盤，推盤節(jié)奏放緩。”
