今年中考季，房企業(yè)績(jī)普遍飄紅。綜合已發(fā)布財(cái)報(bào)房企的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，房企盈利水平普遍向好，高梯隊(duì)企業(yè)獲得了土地和信貸等資源的明顯傾斜。但與
今年“中考季”，房企業(yè)績(jī)普遍飄紅。綜合已發(fā)布財(cái)報(bào)房企的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，房企盈利水平普遍向好，高梯隊(duì)企業(yè)獲得了土地和信貸等資源的明顯傾斜。
但與業(yè)績(jī)大相徑庭的是，房地產(chǎn)板塊在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)一路下跌，上半年的房地產(chǎn)指數(shù)跌幅為28.89%，創(chuàng)造了新低，地產(chǎn)股市值蒸發(fā)萬(wàn)億元。
對(duì)此，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在樓市調(diào)控背景下，上半年房企已出現(xiàn)回款率下降、市場(chǎng)化拿地成本高、限價(jià)壓縮長(zhǎng)期利潤(rùn)、板塊PE估值難以持續(xù)提升等情況，這些因素間接導(dǎo)致了房企財(cái)報(bào)公布后卻出現(xiàn)了股價(jià)下滑的情況。
同時(shí)，7月31日中央政治局會(huì)議“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的樓市定位，也將影響房企對(duì)下半年的市場(chǎng)預(yù)期。在已公布的下半年計(jì)劃中，不少房企對(duì)推盤(pán)計(jì)劃、融資節(jié)奏和拿地規(guī)劃作出調(diào)整。
下半場(chǎng)生存法則：現(xiàn)金為王 安全至上
2018年上半年，多家企業(yè)銷(xiāo)售表現(xiàn)良好，如新城、世茂等多家企業(yè)都完成了年度目標(biāo)50%以上。
陽(yáng)光控股執(zhí)行董事、陽(yáng)光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前大中城市、西部地區(qū)的供求矛盾仍然不平衡，2016年~2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)普遍非常好。
安居客首席分析師張波則表示，“因?yàn)樯婕暗浇Y(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題，財(cái)務(wù)反應(yīng)有一定滯后性，業(yè)績(jī)只代表過(guò)往。”
但吳建斌也告訴記者，很多公司對(duì)未來(lái)三年發(fā)展的規(guī)劃都制定了很高的目標(biāo)，導(dǎo)致目前投資額和應(yīng)收款劇增、借貸比例高居不下的現(xiàn)實(shí)情況。
然而進(jìn)入2018年，政策調(diào)控等各種影響市場(chǎng)的因素層出不窮。就當(dāng)前的政策環(huán)境而言，建立房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制依然是重點(diǎn)工作。
“這一波房地產(chǎn)股價(jià)的波動(dòng)，原因就是市場(chǎng)背景和市場(chǎng)預(yù)期。”張波直言，房企的生存空間被逐漸被壓縮，目前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期比較悲觀。整個(gè)下半年，房地產(chǎn)股受到波及都會(huì)比較大，可能會(huì)出現(xiàn)部分回調(diào)和波動(dòng)性調(diào)整，但整體向下的趨勢(shì)較難改變。
不過(guò)吳建斌依然樂(lè)觀，其表示，房地產(chǎn)過(guò)去的幾項(xiàng)動(dòng)力，比如城鎮(zhèn)化、地方政府對(duì)財(cái)政的需求方面、人們對(duì)美好生活的需求方面、房地產(chǎn)增值保值的功能，以及金融對(duì)房地產(chǎn)的支持等因素沒(méi)有變。而目前房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)都都不錯(cuò)，需求仍然是旺盛的。只要房子能推出來(lái)，就可以賣(mài)出去。
吳建斌表示，重新回歸到重視現(xiàn)金流管理是當(dāng)下最重要的事，“房地產(chǎn)企業(yè)說(shuō)來(lái)說(shuō)去就是現(xiàn)金流管理，我們的高周轉(zhuǎn)也是為了現(xiàn)金流管理。”他表示，大房企所采取的主要態(tài)度有三個(gè)方面：一是暫停買(mǎi)地，二是現(xiàn)金為王，三是靜候機(jī)會(huì)。
辦法總比困難多，中小房企為了生存，絞盡腦汁想戰(zhàn)術(shù)。一是尋找適合自己的安全墊、觀望;二是放低條件，加盟大企業(yè);三是抓緊賣(mài)資產(chǎn)，落袋為安;四是期待找大企業(yè)代建、代銷(xiāo);五是謀求上市，獲得發(fā)展空間。
張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從國(guó)家調(diào)控層面，整個(gè)基調(diào)是“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，要做的就是走量拋貨，預(yù)期承擔(dān)資金成本不如通過(guò)周轉(zhuǎn)方式來(lái)回籠現(xiàn)金流。
而高周轉(zhuǎn)則是化解風(fēng)險(xiǎn)最根本的方式。不過(guò)吳建斌強(qiáng)調(diào)，高周轉(zhuǎn)并不是縮短工期，并不是降低品質(zhì)，而是很快地通過(guò)銷(xiāo)售把錢(qián)收回來(lái)，然后用這個(gè)錢(qián)把原來(lái)買(mǎi)地的錢(qián)付清了，并用更多的錢(qián)推動(dòng)工程建設(shè)。吳建斌還表示，房企還是要買(mǎi)地，土儲(chǔ)是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企需要進(jìn)行戰(zhàn)略布局、人力資源、財(cái)力投放、銷(xiāo)售策略、土地拓展的全面調(diào)整，有收有放。比如，在調(diào)控嚴(yán)厲的一二線城市收縮戰(zhàn)線、減少投資、加速去化、回籠資金。在調(diào)控相對(duì)寬松、市場(chǎng)比較穩(wěn)定的二線核心城市，需求充足，供應(yīng)偏少，可以繼續(xù)布局、尋機(jī)拿地、擴(kuò)大投資、擴(kuò)充團(tuán)隊(duì)、擴(kuò)展市場(chǎng)。在部分經(jīng)濟(jì)、人口、收入、區(qū)位等條件較好的三四線城市，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲接近峰頂，需求轉(zhuǎn)向改善且有所下降，未來(lái)成長(zhǎng)性已然不足，在這些城市的布局可以適當(dāng)放緩，銷(xiāo)售應(yīng)當(dāng)加快。
未來(lái)兩年內(nèi)，棚改貨幣化安置面積將見(jiàn)頂回落，缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而單純依靠政府出資實(shí)現(xiàn)的地產(chǎn)銷(xiāo)售難以持續(xù)，預(yù)計(jì)未來(lái)棚改貨幣化對(duì)地產(chǎn)銷(xiāo)售的拉動(dòng)將減弱。直接結(jié)果是去庫(kù)存的趨勢(shì)在收緊，因此三四線城市的土地溢價(jià)會(huì)降低。
從并購(gòu)方面來(lái)說(shuō)，整個(gè)市場(chǎng)并購(gòu)越來(lái)越多。如融創(chuàng)收購(gòu)海航，這種大型房企兼并中小房企的趨勢(shì)下半年會(huì)越來(lái)也明顯。一個(gè)趨勢(shì)。另一個(gè)趨勢(shì)是，大型綜合企業(yè)未來(lái)去地產(chǎn)化，剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
頭部房企應(yīng)對(duì)策略：謀定后動(dòng) 尋找機(jī)會(huì)
頭部房企的做法往往對(duì)行業(yè)有著很好的示范作用。
在中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”后，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在2018年度中期業(yè)績(jī)會(huì)上也談到了對(duì)市場(chǎng)的一些看法。他認(rèn)為，把“過(guò)快”兩個(gè)字去掉，表明了政府調(diào)控管理這個(gè)市場(chǎng)決心非常大。“針對(duì)重點(diǎn)城市有一些具體調(diào)控措施。這些措施對(duì)整個(gè)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展、建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)說(shuō)都是非常有好處的。”
萬(wàn)科對(duì)這個(gè)行業(yè)的態(tài)度仍然是樂(lè)觀的。祝九勝表示，“這個(gè)行業(yè)的空間仍然還有，容量仍然還是很大。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程依然沒(méi)有完成。租賃市場(chǎng)才剛剛開(kāi)始，機(jī)構(gòu)化介入的時(shí)機(jī)才剛剛到來(lái)。人們?cè)谝率匙⌒谢蛘咴谡麄€(gè)城市里面關(guān)于空間、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)各種服務(wù)需求還是非常大。所以我們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)對(duì)于我們自己的業(yè)務(wù)前景我們還是有一個(gè)基本的信心。”
萬(wàn)科其實(shí)是最早提出“白銀時(shí)代”的房企，因而其如今圍繞客戶(hù)同步發(fā)展和與城市同步發(fā)展兩條主線開(kāi)展服務(wù)，業(yè)務(wù)版圖遍及商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域。
為了適應(yīng)新的業(yè)務(wù)需求，萬(wàn)科近年一直在推進(jìn)“五位一體”的變革。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁孫嘉指出，如果還是延續(xù)傳統(tǒng)組織模式、激勵(lì)機(jī)制來(lái)要求職業(yè)經(jīng)理人，很難在新時(shí)期在這么多新業(yè)務(wù)里面打造出優(yōu)秀的業(yè)績(jī)。因此，在提出城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略不久，萬(wàn)科內(nèi)部開(kāi)始正式提出事業(yè)合伙人機(jī)制。
以萬(wàn)科深圳公司為例，深圳公司目前進(jìn)入多個(gè)業(yè)務(wù)場(chǎng)景，其組織模式圍繞多個(gè)業(yè)務(wù)變成城市公司，有相關(guān)多元業(yè)務(wù)。在這個(gè)機(jī)制下，破除了傳統(tǒng)從總經(jīng)理、副總經(jīng)理、助理總經(jīng)理、總監(jiān)、部門(mén)經(jīng)理等一層層傳統(tǒng)金字塔層級(jí)式管理架構(gòu)，變成相對(duì)扁平化去中心管理模式。
再看央企中海地產(chǎn)，其對(duì)市場(chǎng)的變化更為敏感。中國(guó)海外發(fā)展董事局主席兼行政總裁顏建國(guó)認(rèn)為，“‘堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲’的表述不同以往，顯示了中央在控制房?jī)r(jià)方面的決心。目標(biāo)是合理引導(dǎo)價(jià)格預(yù)期，打破市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的預(yù)期，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒會(huì)加重。”
顏建國(guó)進(jìn)一步指出，下半年調(diào)控仍會(huì)繼續(xù)趨緊，資金也仍偏緊。因而，市場(chǎng)會(huì)更加謹(jǐn)慎，消費(fèi)者也會(huì)觀望。“從目前調(diào)控結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)供給側(cè)改革將繼續(xù)推進(jìn)，商品房市場(chǎng)總量增長(zhǎng)將被抑制，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張將逐步放緩。從今年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，很多商品住宅用地都配套安排了保障房、人才房、長(zhǎng)租公寓等，所以從如果未來(lái)商品房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量保持不變或者微漲情況下，隨著多主體供應(yīng)、多渠道保障供應(yīng)的力度加大，商品房市場(chǎng)比例會(huì)逐步縮小。”
至于投資策略，顏建國(guó)指出，中海會(huì)用謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待投資。在區(qū)域方面，中海仍會(huì)聚焦一二線城市，包括特別有活力的、人口有增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)在成長(zhǎng)的新興城市，主要圍繞中海傳統(tǒng)的一二線作為主戰(zhàn)場(chǎng)，希望把目前公司布局的60多個(gè)城市做深做透，可以保證公司未來(lái)三到五年市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)，成長(zhǎng)性也足夠。
顏建國(guó)認(rèn)為，目前政策處于高度多變期，隨時(shí)可能出來(lái)下一步新的政策，這個(gè)時(shí)點(diǎn)謹(jǐn)慎投資是很需要的。顏建國(guó)認(rèn)為，土地市場(chǎng)下半年可能有一些更好的機(jī)會(huì)出現(xiàn)，理由是今年第三季度比第二季度甚至去年，一些重點(diǎn)城市的土地拍賣(mài)市場(chǎng)有所降溫。
“我們寧可錯(cuò)失一些機(jī)會(huì)，也不想投錯(cuò)幾塊地。所以下半年我們也在積極尋找機(jī)會(huì)，正常情況下相信還是會(huì)有一些更好的機(jī)會(huì)出現(xiàn)，但是這種機(jī)會(huì)什么時(shí)候是最佳點(diǎn)很難判定，我們認(rèn)為要保持高度敬畏之心，采取更加審慎態(tài)度。”顏建國(guó)指出。
