房企現(xiàn)在的主流融資方式什么?大概是自己發(fā)高收益理財，讓員工掏錢來買吧!在談及近期的房地產(chǎn)企業(yè)融資困境時，一名業(yè)內(nèi)人士不無調(diào)侃地說道。
“房企現(xiàn)在的主流融資方式什么?大概是自己發(fā)高收益理財，讓員工掏錢來買吧!”
在談及近期的房地產(chǎn)企業(yè)融資困境時，一名業(yè)內(nèi)人士不無調(diào)侃地說道。據(jù)其透露，近期已經(jīng)有不少房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品來籌措資金，認購門檻較高，收益率有的甚至高達18%。
由于發(fā)債、銀行貸款等傳統(tǒng)融資渠道受限，房企不得不變著花樣來融資。除了向員工發(fā)理財產(chǎn)品外，不少房企也開始推員工持股、高管人員期權(quán)激勵，而這些的最終目的無非就是兩個字：拿錢。
房企資金之渴
現(xiàn)金流可謂是房企的生命線，而眼下無論是債券還是銀行貸款這兩大輸血通道均被掐住。
監(jiān)管收緊之后，地產(chǎn)債在債券市場成為了不受待見的品種。而就在兩三年前，地產(chǎn)債還是市場的香餑餑，發(fā)債也是房企最廉價、最大的資金來源。
在2016年9月前，房企發(fā)行的債券利率多數(shù)在4%左右。龍頭房企如萬科等發(fā)行的5年期公司債利率甚至一度低達3.5%，逼近同期限國債利率。
而即便是如此低的利率，金融機構(gòu)們也對地產(chǎn)債趨之若鶩。“那時候都得靠搶。”某券商債券部門人士回憶道，“但現(xiàn)在房企直接發(fā)債肯定是不行了，都在負面清單上。非標準化債權(quán)資產(chǎn)現(xiàn)在也不行，投資人對房地產(chǎn)這個主體很敏感。”
“那可真是房地產(chǎn)發(fā)債的黃金期啊，現(xiàn)在好日子一去不復(fù)返咯。”在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超過20年的地產(chǎn)老兵余斌(化名)感慨道。
民企尤其遭受冷遇，上述人士指出，現(xiàn)今即便是排名前10的民企，“有些投資人都不帶正眼看的。”從以前被機構(gòu)踏破門檻到如今無人問津，房地產(chǎn)的融資困境可見一斑。
而另一大融資渠道--銀行貸款也在持續(xù)收緊。被稱為地產(chǎn)行業(yè)“壓艙石”的房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項目貸款。“沒有開發(fā)貸，其他很多融資手段都用不了。”余斌說。
但今年以來部分銀行開發(fā)貸額度緊張甚至直接停擺的消息時有傳出。香港上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)旭輝集團財務(wù)人士小張近來壓力很大，因為現(xiàn)在很多銀行開發(fā)貸已無額度，只有幾家大行還有一些額度，但對于旭輝這樣的企業(yè)來說，開發(fā)貸的利率也會較基準利率上浮30%。
而對于非上市非國企的小企業(yè)來說，它們已經(jīng)不在銀行的考慮范圍內(nèi)了。在一家國有大行工作的彭丹(化名)發(fā)現(xiàn)，今年以來銀行對房企規(guī)模資質(zhì)要求可謂步步提升。“一般來說我們都是會選擇排名靠前的大型房企，只是這個標準上半年還是top50，現(xiàn)在已經(jīng)變成了top20。”
“以前是銀行追著我們走，現(xiàn)在是銀行繞著我們走。”局勢的反轉(zhuǎn)讓余斌感覺到，地產(chǎn)業(yè)的冬天或許真的來了，而且現(xiàn)在還不是最冷的時候。
天風證券分析師高志剛指出，企業(yè)內(nèi)外部資金流受限，考慮到下半年到期和回售壓力加大，如果再融資壓力進一步增大，融資能力弱的中小房企可能面臨流動性風險。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，現(xiàn)在融資難是事實，但還遠遠沒到最難的時候。
至于什么時候會觸到谷底?現(xiàn)在誰也不知道。
變著花樣來融資
有錢能使鬼推磨，擁有龐大資金體量的房企從來不缺各類融資“創(chuàng)意”。近期，據(jù)搜狐財經(jīng)報道，以高負債擴張而聞名于市場的泰禾集團(18.080, -0.08, -0.44%)便出了一個新招，其關(guān)聯(lián)方泰禾投資推出了一款面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品，認購門檻從100萬元起，預(yù)期收益率高達18%，如果認購金額超過300萬收益率則達20%。
隨后，泰禾集團7月2日在深交所互動平臺表示，經(jīng)了解，泰禾集團沒有向員工借款或發(fā)售融資產(chǎn)品，也沒有相關(guān)計劃。
不過，多名業(yè)內(nèi)人士指出，多家房企都有類似的“員工福利”，有的企業(yè)甚至不光推薦員工買，還推薦給業(yè)主買。
“收益率那么高，聯(lián)想到銀保監(jiān)會主席郭樹清說收益率10%以上就要做好本金無法收回的準備，你不覺得很恐怖嗎?”前述券商債券部門人士稱。
對于身在其中的員工來說，又是怎樣一種感受?小張所在的旭輝也推出了類似的產(chǎn)品，但利率從之前的11%降到了8%。即便如此，小張也不敢買。“利率太高，身邊很多同事買了，但我不敢買。”
另一個原因是，小張覺得自己在這家公司也呆不久了。“我正在準備CPA(注冊會計師)考試，同時也在準備考研，先去念兩年書。”至于念完書以后的計劃，小張還沒有想得太明確，“爭取不在房地產(chǎn)行業(yè)了吧，下行趨勢，無力回天。”
除此以外，不少房地產(chǎn)企業(yè)還推出了員工持股和高管期權(quán)獎勵，但這些都不是“免費的午餐”，員工必須拿出真金白銀來購買。在小張等業(yè)內(nèi)人士看來，這就是變相融資。
事實上，哪怕在債務(wù)融資渠道暢通的時候，房企也還會通過其他各類渠道來進行融資，包括民間借貸等。“之前看過一家房企，融資工具超過了20多種。”一名券商分析師指出，房企的融資渠道五花八門，在行業(yè)內(nèi)早已不是秘密。
近期頻頻爆雷的P2P也充當過一些房企的融資工具。一名業(yè)內(nèi)人士透露，一些P2P平臺的背后也有房地產(chǎn)企業(yè)的身影，在傳統(tǒng)融資渠道封死的時候，一些小房企也在各家P2P平臺借錢作為過橋資金短暫解渴。
此外，精于嗅探政策風向的房企也發(fā)現(xiàn)了一些新口子。據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進總結(jié)，目前有三個領(lǐng)域在融資方面還是會比較寬松的。
第一，租賃市場方面的融資會有較為寬松的表現(xiàn)，這體現(xiàn)了當前市場融資的導向;第二，對于農(nóng)村市場的投資，包括集體建設(shè)用地等方面的用地模式，預(yù)計融資優(yōu)惠力度加大;第三，帶有產(chǎn)業(yè)導入和產(chǎn)業(yè)更新的地產(chǎn)項目，也會有較多的融資支持，尤其是附帶人才引入等概念的產(chǎn)業(yè)項目。
精明的房企是否會抓住這些所謂的寬松政策大作文章，現(xiàn)在還不得而知。對于吃瓜群眾來說，更為關(guān)心的問題可能是，手頭緊了以后，房企會開始“賤賣”房子嗎?
是否犧牲價格保住現(xiàn)金流，是房企不得不做的一道選擇題。“對于房企融資來說，近期必然需要積極降價，這既是銷售策略，也是融資策略，通過降價來回籠資金是很關(guān)鍵的。”嚴躍進說。
不過，對于房企來說，好消息或許是現(xiàn)在房子還不到愁賣的時候。“房子便宜點就有人要，就算資金鏈有壓力了，房企也可以賣股權(quán)，”張大偉向中新經(jīng)緯說道，“不像之前2014年、2011年和2008年，這幾個谷底的時候是你即便房子和股權(quán)便宜也沒人要。”
