在買方與賣方博弈的二手房蹺蹺板上，地產(chǎn)經(jīng)紀人一直以弱勢存在被市場忽略。而當(dāng)房價暴漲超出承受水平之時，地產(chǎn)經(jīng)紀人則被標上抬高房價標簽
在買方與賣方博弈的二手房蹺蹺板上，地產(chǎn)經(jīng)紀人一直以弱勢存在被市場忽略。而當(dāng)房價暴漲超出承受水平之時，地產(chǎn)經(jīng)紀人則被標上“抬高房價”標簽，成為眾矢之的。
實際上，與可以在二手房市場推波助瀾的定位極其不符的是，大多數(shù)地產(chǎn)經(jīng)紀人的年均收入甚至在城市平均人收入水平線之下，所謂的“月入過10萬元”已然成為業(yè)界神話。
地產(chǎn)經(jīng)紀人收入不達城市人均水平
“月入過10萬元”成為業(yè)界神話
有調(diào)查數(shù)據(jù)稱，全國月入在2萬元以上的地產(chǎn)經(jīng)紀人占比僅為5%，六成地產(chǎn)經(jīng)紀人月收入不足5000元。貝殼研究院計算，過去3年北京市二手房交易額均值約1萬億元，其中，中介成交額達8500億元，按照市場平均傭金率2.2%，經(jīng)紀人分傭比例約40%，約8萬人左右的總量，經(jīng)紀人年平均收入在9萬元左右，相當(dāng)于北京市平均收入水平的0.9倍。
與全國其他城市相比，北京地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展相對成熟。相形之下，二線重點城市地產(chǎn)經(jīng)紀人收入僅有城市人均收入水平的0.8倍左右，上海該水平基本在0.75左右，更毋言地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)仍處于起步階段的三四線城市。
除了收入水平偏低之外，貝殼研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)還特別提出地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)基尼系數(shù)偏高。根據(jù)貝殼研究院計算，TOP15城市經(jīng)紀行業(yè)基尼系數(shù)大都保持在0.6-0.7之間，北京最低在0.5左右。而國際上通常把0.4作為貧富差距的警戒線，大于這一數(shù)值容易出現(xiàn)社會動蕩。
具體來看，地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)頭部10%的高收入經(jīng)紀人，在收入中的占比高達40-50%，尾部50%低收入經(jīng)紀人，在收入中的占比僅有10%左右。另外，在市場上行時期，高收入經(jīng)紀人收入增長更快速;在市場下行時期，低收入經(jīng)紀人收入下降更多，兩者之間的收入很難實現(xiàn)真正收斂。
不僅如此，地產(chǎn)經(jīng)紀人還常陷入“望天收”的境地。當(dāng)市場環(huán)境好時，經(jīng)紀人或可順風(fēng)順水，當(dāng)市場交易走淡之時，經(jīng)紀人個人努力再難與結(jié)果形成正向?qū)Ρ汝P(guān)系，因此造成經(jīng)紀人收入存在極大的波動性。
以北京為例，高峰時期月交易量超過2.5萬套，低谷時期月成交量只有5000套，結(jié)果造成市場向好時大量經(jīng)紀人進入，市場調(diào)整時大量經(jīng)紀人流出。十幾年來，經(jīng)紀人行業(yè)從未走出市場波動帶來經(jīng)紀人流動的“周期怪圈”。
“收入差距過大本身就是嚴重問題，而比這個問題更為嚴重的是，在總體收入很低的情況下，出現(xiàn)了極高的收入分化。”楊現(xiàn)領(lǐng)說，加之收入波動性強等因素，造成經(jīng)紀人、行業(yè)，以及消費者三方均不可能贏，形成傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)的“三輸格局”。
市場預(yù)期下行
借ACN網(wǎng)絡(luò)合作共贏成唯一出路
就目前市場情況來看，貝殼研究院首席市場分析師許小樂預(yù)計，受政策性預(yù)期走高邏輯脆弱、市場購買力“外強中干”、補漲城市剛需受阻，重點城市改善受阻;市場面臨自發(fā)向下和信貸收緊壓力等四大因素影響，“只漲不跌的歷史周期已經(jīng)結(jié)束，中國二手房市場將進入真正的下行周期。”
貝殼研究院通過對32個城市地產(chǎn)經(jīng)紀人進行調(diào)研顯示，52.1%的經(jīng)紀人預(yù)期今年第三季度樓市成交量將下滑，41.6%的經(jīng)紀人認為成交價會下跌，預(yù)期成交量會下降50%以上的經(jīng)紀人占比達18.1%，高出上二季度9.3個百分點。
在經(jīng)歷了一年多的市場調(diào)整期以后，地產(chǎn)經(jīng)紀人無異又面臨雪上加霜的困境。楊現(xiàn)領(lǐng)提出，以ACN(Agent Cooperate Network)經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)“抱團”合作，成為唯一出路。
所謂ACN網(wǎng)絡(luò)，即以房源流通聯(lián)賣為核心的“房”的合作網(wǎng)絡(luò)、以跨店成交比管理為核心的“客”的合作網(wǎng)絡(luò)，和以信用分管理為核心的“人”的合作網(wǎng)絡(luò)，可以解決“房”、“客”、“人”之間的聯(lián)動難題。基于ACN合作網(wǎng)絡(luò)，在每筆交易中，會基于角色不同，房源維護人、客源方、成交方等都能分享該筆交易不同比例的業(yè)績。所有入駐貝殼找房的合作品牌都能共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。
例如，鏈家經(jīng)紀人錄入房源，可以分享給ACN網(wǎng)絡(luò)上其他中介，其他中介可以通過自有客源對該套房源進行銷售，然后按規(guī)定比例進行業(yè)績分成;其他中介錄入房源若由鏈家經(jīng)紀人銷售，則錄入該房源的經(jīng)紀人也會得到相應(yīng)的業(yè)績分成。
目前，行業(yè)流行的端口模式本質(zhì)上在放大收入差距，高收入經(jīng)紀人才具備更高的付費能力購買更多端口，對低收入者形成擠出效應(yīng)。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，ACN合作網(wǎng)絡(luò)能夠把各部分角色連為一體，給予每個角色相應(yīng)的市場空間與生存空間，讓競爭型或者掠奪性關(guān)系，變成合作型、共生型關(guān)系。
除此之外，ACN合作網(wǎng)絡(luò)有利于識別與傳播好名聲，在網(wǎng)絡(luò)中達成更多的合作機會，提升收入可能性;同時，給予更多資源分配權(quán)，產(chǎn)生長期影響，帶來長期收益，從而激勵經(jīng)紀人著眼于長期而合作。近期引發(fā)業(yè)界熱議的貝殼找房，正是依托ACN構(gòu)想而生的全新房產(chǎn)服務(wù)平臺。
據(jù)了解，目前貝殼找房已經(jīng)進入全國40個城市及地區(qū)。其ACN 合作網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用最具代表性的案例則是鏈家與德佑兩大品牌的協(xié)作。加盟經(jīng)紀品牌德佑作為首批合作伙伴在4月入駐貝殼，目前其跨品牌成交率達到了70%左右。事實上，ACN合作網(wǎng)絡(luò)是貝殼找房構(gòu)建經(jīng)紀行業(yè)“新大陸”的肌底，也被貝殼找房CEO彭永東視為行業(yè)革命。“通過ACN合作網(wǎng)絡(luò)，地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)將能夠有效的降低基尼系數(shù)，使得經(jīng)紀人收入方差變小，從而改善地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的生存環(huán)境。”楊現(xiàn)領(lǐng)分析。
