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二三四線城市土地交易旺盛 房企態(tài)度趨于理性溢價(jià)率下降

2018-06-30 10:49:17 來源: 中國網(wǎng)

中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至6月25日,今年50大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)17019億,同比多賣了4839億,漲幅達(dá)40%。其中,杭州、長沙、長春等

中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,截至6月25日,今年50大城市合計(jì)土地出讓金達(dá)17019億,同比多賣了4839億,漲幅達(dá)40%。其中,杭州、長沙、長春等熱點(diǎn)城市的漲幅超過100%,濟(jì)南、福州、南通、青島則超過200%。

房企方面,大型企業(yè)總體拿地支出仍維持高位,但態(tài)度已趨理性。今年以來,熱點(diǎn)城市土地交易價(jià)格較為平穩(wěn),溢價(jià)率普遍收窄,流標(biāo)、流拍現(xiàn)象逐漸增多。

分析人士指出,這是庫存短缺和資金鏈趨緊雙重影響的結(jié)果。隨著融資渠道進(jìn)一步收窄,未來土地市場將可能進(jìn)入降溫通道。

二三四線城市交易旺盛根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),一線城市土地交易相對冷淡,北京、上海、廣州都出現(xiàn)土地出讓金同比下降的情況,北京、廣州的土地交易面積也同比有所下滑。深圳土地交易偏少,甚至沒有進(jìn)入前50強(qiáng)。

上半年土地交易旺盛的區(qū)域,主要位于熱點(diǎn)二線城市和部分三線城市。其中,杭州成交土地1533萬平方米,同比增長51%。土地出讓金規(guī)模達(dá)1469億元,同比增長119.73%,成為上半年土地出讓金最高的城市。

其他二線城市中,重慶土地出讓金超過800億,蘇州在700億以上,鄭州、濟(jì)南均超過600億。

部分三線城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉興、湖州、南通的出讓金均在300億以上,同比大幅提升。徐州、菏澤也超過200億。考慮到這些城市的地價(jià)水平無法和一二線城市相比,這種交易規(guī)模已屬龐大。

土地交易旺盛的直接原因,在于地方政府推地規(guī)模加大。

按照自然資源部的要求,熱點(diǎn)一二線城市去年紛紛制定了土地供應(yīng)五年計(jì)劃,其中大部分城市的供地規(guī)模都有所提升。今年以來,這些城市土地供應(yīng)仍然保持旺盛水平。

如今年5月末,杭州市下城區(qū)宣布,2018年計(jì)劃推出22宗地塊。當(dāng)?shù)厥袌鋈耸勘硎?,這樣大范圍大面積集中土地推介,對下城來說是第一次。寧波也于6月初首次公布月度土地出讓計(jì)劃,當(dāng)月共計(jì)劃出讓經(jīng)營性用地25宗(其中住宅用地24宗),土地面積1745畝,遠(yuǎn)超去年同期。

對于三四線城市來說,大規(guī)模推地有著另外的原因。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示,一方面,近年來的棚戶區(qū)改造,騰出了不少優(yōu)質(zhì)地塊;另一方面,地方政府對土地財(cái)政仍有一定程度的依賴。

他還表示,更深層原因在于這些城市的庫存規(guī)模已至低位。根據(jù)上海易居研究院監(jiān)測,截至2018年5月底,100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為42708萬平方米,環(huán)比減少1.6%,同比減少8.2%。“當(dāng)前全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2012年3月的水平,即回落到了六年前的水平。”

該機(jī)構(gòu)還指出,2018年5月,100個(gè)城市新建商品住宅存銷比為9.8個(gè)月,比4月份的10.3個(gè)月有所下滑。而根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn),合理的存銷比區(qū)間應(yīng)維持在12-16個(gè)月。

“存銷比繼續(xù)走低,也可以解釋近期全國百城房價(jià)依然上漲的現(xiàn)象。”該機(jī)構(gòu)表示。

房企態(tài)度趨于理性從房企角度看,對土地的需求仍然旺盛。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,截至6月27日,僅統(tǒng)計(jì)招拍掛市場的權(quán)益拿地金額,今年就有30家房企拿地超過百億,合計(jì)拿地金額高達(dá)7594億。

其中,碧桂園土地支出已高達(dá)880億,位居房企之首。萬科為613億,保利546億,龍湖、中海、華潤、旭輝的拿地金額都在300億以上。

該機(jī)構(gòu)還認(rèn)為,如果算上并購市場,房企在拿地中的支出還將提高。

中原地產(chǎn)還指出,大中型房企前5月業(yè)績普遍向好,其資金狀況有所改善。加之企業(yè)對規(guī)模的追求仍然強(qiáng)烈,使得“調(diào)控持續(xù)加碼趨勢下,房企依然在明顯的拿地加速過程中”。今年前5月,房企到位資金增速為5.1%,比前4月提高3個(gè)百分點(diǎn),在連續(xù)三個(gè)月收窄后首度提高。

但與往年相比,房企在土地市場已經(jīng)理性了許多,這直接表現(xiàn)為,大部分熱點(diǎn)城市的土地溢價(jià)率出現(xiàn)下降。其中,今年以來杭州土地溢價(jià)率為41.63%,同比下降22個(gè)百分點(diǎn);重慶的溢價(jià)率為13.95%,同比下降46個(gè)百分點(diǎn);北京的土地溢價(jià)率僅為14.02%,下降51個(gè)百分點(diǎn)。

某大型房企西安公司負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露,總部對區(qū)域公司的拿地預(yù)算收得很緊,從去年下半年以來,公司還沒有在西安拿地。他同時(shí)認(rèn)為,土地出讓條件苛刻,也限制了企業(yè)的拿地?zé)崆?,比如配建?guī)模增多、限價(jià)條款嚴(yán)格等。

該人士表示,當(dāng)前西安限價(jià)政策較為嚴(yán)厲,且有長期化趨勢。對于在當(dāng)?shù)赜幸稽c(diǎn)土地儲(chǔ)備的企業(yè)來說,現(xiàn)階段更加注重利潤和現(xiàn)金流,而非繼續(xù)擴(kuò)張。

受多重因素影響,今年以來,不但高價(jià)地難覓蹤影,流標(biāo)流拍現(xiàn)象也開始增多。6月28日,安徽阜陽出讓三幅地塊,總面積21.66萬平方米,最終全部流拍。同日,北京朝陽區(qū)焦化廠的保障房項(xiàng)目地塊因無人報(bào)價(jià)而流標(biāo),這是北京今年第7宗流標(biāo)地塊。

從需求端來看,未來房企在土地市場的敏感度和謹(jǐn)慎度還將提高。近期,審計(jì)署、央行等部門密集釋放房地產(chǎn)融資層面的利空消息。多數(shù)分析人士認(rèn)為,已持續(xù)收緊了兩年的融資政策,將可能迎來新一輪加碼。

同策研究院首席分析師張宏偉還指出,2018年房企面臨的壓力將真正體現(xiàn)(2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張,借貸資金平均周期2年,因此,2018年資金到期集中兌付壓力加大),降準(zhǔn)也救不了這些資金面緊張的房企。

這將給房企的資金狀況帶來更大壓力,進(jìn)而影響到土地市場。多數(shù)分析人士認(rèn)為,未來土地市場將繼續(xù)趨于平穩(wěn)和理性,交易規(guī)??赡軙?huì)有所下降,低地價(jià)、低溢價(jià)率將成為常態(tài)。

國土部下屬的土地勘測規(guī)劃院近期也發(fā)布報(bào)告指出,“隨著市場調(diào)控預(yù)期趨向穩(wěn)定,地方治理水平不斷提高、精準(zhǔn)調(diào)控下沉區(qū)縣、住房租賃體系逐步構(gòu)建,未來一段時(shí)間內(nèi),土地市場將繼續(xù)保持平穩(wěn),住宅地價(jià)進(jìn)一步收窄的預(yù)期持續(xù)。”

關(guān)鍵詞: 理性 態(tài)度 土地

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