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中國商業(yè)地產(chǎn)加速增長 實(shí)體商業(yè)的改造持續(xù)未間斷

2018-06-29 16:58:44 來源: 人民網(wǎng)

2000年至今,中國商業(yè)地產(chǎn)加速增長。在這一輪發(fā)展中,新生形態(tài)不斷取代舊有形態(tài)的同時,舊的商業(yè)地產(chǎn)也在不斷自我升級。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表示,2000

2000年至今,中國商業(yè)地產(chǎn)加速增長。在這一輪發(fā)展中,新生形態(tài)不斷取代舊有形態(tài)的同時,舊的商業(yè)地產(chǎn)也在不斷自我升級。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表示,2000~2016年全國購物中心數(shù)量以17.6%的復(fù)合增長率逐年攀升。華東地區(qū)的零售商業(yè)體革新,尤為突出。以購物中心為例,聯(lián)商網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2016年以來,華東區(qū)域項(xiàng)目數(shù)量占據(jù)了全國總量的50%以上。尤其是在實(shí)體商業(yè)遭受互聯(lián)網(wǎng)沖擊的階段下,不少項(xiàng)目陸續(xù)更新升級,或舊物業(yè)改造。

例如上海港匯恒隆廣場、香港銅鑼灣商鋪等已經(jīng)啟動翻新升級;石榴集團(tuán)將改造上海市第十鋼鐵廠為城市綜合體;始建于2007年的百聯(lián)世茂國際廣場,改造為上海世茂廣場,將于今年9月開業(yè);上海南京東路商圈的第一百貨、東方商廈、永安百貨也都開始轉(zhuǎn)型調(diào)整,其中被瑞安改造后的“新天地廣場”也計(jì)劃在今年四季度亮相。

伴隨諸多改造項(xiàng)目陸續(xù)全新呈現(xiàn),本輪商業(yè)地產(chǎn)改造漸入“開花期”。在采訪中,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,伴隨互聯(lián)網(wǎng)時代消費(fèi)方式的改變,商業(yè)體從單一向多元復(fù)合功能轉(zhuǎn)變勢在必行,并且實(shí)體商業(yè)的改造周期已經(jīng)明顯縮短。改造方向多為建筑結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)布局、產(chǎn)品定位和軟性服務(wù)等方面,重在大幅增加體驗(yàn)交互性,動線靈活性、視覺多樣性等,實(shí)現(xiàn)“購”以外的功能,反哺長期租金收益。

“羊毛出在豬身上”,互聯(lián)網(wǎng)思維下的零售商業(yè)體盈利邏輯,也更加豐富、更注重流量。

上海商業(yè)集中更新 “老商業(yè)”最先開刀

實(shí)體商業(yè)的改造一直在持續(xù),并且從未間斷。

“互聯(lián)網(wǎng)影響了人們的購物習(xí)慣,使得商業(yè)體必須從單一的購物功能向多元化商業(yè)功能轉(zhuǎn)變。實(shí)體商業(yè)需要緊跟時代,尤其在互聯(lián)網(wǎng)高速發(fā)展的當(dāng)下,實(shí)體商業(yè)的改造周期已經(jīng)明顯縮短。”58安居客首席分析師張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說道。

以上海為例,一商業(yè)資深人士就告訴記者,受到電商沖擊,實(shí)體商業(yè)競爭慘烈,上海目前存在著大量地理位置較好、硬件老舊、競爭力逐漸勢弱的商業(yè);同時,整個上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)沒有新商業(yè)地塊出讓,所以內(nèi)環(huán)內(nèi)的核心商業(yè)項(xiàng)目做存量改造,是必然選擇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也留意到,在恒隆地產(chǎn)2017中期業(yè)績報(bào)告中,“優(yōu)化工程”“翻新工程”成為高頻詞匯。兩年里,恒隆地產(chǎn)對上海南京西路商圈的上海恒隆廣場斥資6億港元,對其地庫及建筑體進(jìn)行改善及翻新,并調(diào)整租戶結(jié)構(gòu),引入30多個全新品牌。

庫存商業(yè)改造 “空間”成第一道坎

不過在改造過程中,物業(yè)的起點(diǎn)不盡相同。

越老的物業(yè)往往受制于建筑老舊、片區(qū)環(huán)境等多種原因,改造空間越被限制。

“例如,市百一店和永安百貨都是歷史保護(hù)建筑,這使得改造不能更改建筑本身的結(jié)構(gòu),只能做局部翻新,但無論是天花板還是墻面,僅做精裝翻新,改造很有局限性。”上述資深人士表示。

但也有較為特殊的情況。以百聯(lián)世茂國際廣場為例,這一始建于2007年的項(xiàng)目目前已完成新一輪改造,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從世茂商投上??偨?jīng)理肖濤處了解到,百聯(lián)世茂國際廣場改造前雖然是百貨的性質(zhì),但其優(yōu)勢在于原來是以購物中心為基礎(chǔ)建造的。“這使得改造讓項(xiàng)目重新回歸購物中心的性質(zhì),而結(jié)構(gòu)、動線、外立面的大范圍改造也是可以實(shí)現(xiàn)的”。

如很多項(xiàng)目無法觸動的結(jié)構(gòu)部分。肖濤告訴記者,新的世茂廣場設(shè)計(jì),會將一期的裙樓塑造得像紐約歌劇院的前廳,隆重正式;二期則像歌劇院后場,是工業(yè)化的風(fēng)格。

與此同時,世茂廣場的外立面也進(jìn)行了大范圍改造。將局部的鋁合板用材,改成超透光玻璃,增加項(xiàng)目的整體采光和通透性,一期走現(xiàn)代簡約時尚,使用風(fēng)格水磨石、大理石,高挑明亮燈光;二期用不銹鋼金屬元素,復(fù)古黑色的磚頭,一層層提升時尚度、品質(zhì)感。

“整體來說,世茂廣場改造效果不錯,2015年開始規(guī)劃設(shè)計(jì),2017年5月收回改造,歷時18個月,從去年初啟動招商,目前出租率為100%。”肖濤表示。

從人流到現(xiàn)金流 業(yè)態(tài)仍是致勝關(guān)鍵

不過肖濤透露,改造最重要的一環(huán)仍然是業(yè)態(tài)。目前世茂廣場的業(yè)態(tài)中,零售占比53%,餐飲23%,娛樂體驗(yàn)21%,3%是服務(wù)業(yè)態(tài)。升級改造后的世茂廣場,90%品牌已經(jīng)更換,調(diào)整餐飲業(yè)態(tài),增加體驗(yàn)業(yè)態(tài),并且將品牌體驗(yàn)店升級為全球體驗(yàn)店。而調(diào)整的原因主要基于客群需求的變化。

“正因?yàn)閰^(qū)域客群主要為年輕人,他們追求性價(jià)比、喜重口味中餐,所以世茂廣場將原先近8000平方米的餐飲空間縮小成7200平方米,餐飲種類也做了調(diào)整”。肖濤直言,如今的年輕人已經(jīng)成為零售消費(fèi)的主力,所以他們做了很多體驗(yàn)式的陳設(shè),比如近6千平方米的hellokitty主題館,就受到大量20~30歲的年輕女性青睞。

這一觀點(diǎn)得到張波的認(rèn)可,其告訴記者,商業(yè)體的自我更新方向,是在兼顧百貨功能的同時更加注重新零售體驗(yàn),尤其是場景化的體驗(yàn)。各老牌商業(yè)中心重裝升級的過程中,也大都會大手筆地調(diào)整業(yè)態(tài)配比,如增加親子、餐飲、體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)比例,從而迎合新形勢下的消費(fèi)群體。

“不得不說,業(yè)態(tài)調(diào)整是有效果的。”肖濤告訴記者,改造之后的世茂廣場整體收益將增加60%,預(yù)計(jì)第一個年度商場銷售額在14億元。

的確,從結(jié)構(gòu)、外觀到業(yè)態(tài)、體驗(yàn),實(shí)體零售商業(yè)的改造,更加以“人”為導(dǎo)向。

“評判商業(yè)體改造效果的最直接方法,是人流量的變化,以及人群的重復(fù)消費(fèi)率。并非所有的改造都會產(chǎn)生預(yù)期效果,消費(fèi)者會用腳‘投票’。留住了人,才會有后續(xù)長久的盈利可能。”張波表示。

關(guān)鍵詞: 商業(yè)改造

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