棚改貨幣化安置輕踩剎車四年前，央行推出PSL(抵押補(bǔ)充貸款)，當(dāng)去庫存和棚改三年攻堅計劃撞在一起，棚改貨幣化被視為同時解決了這兩大難題
棚改貨幣化安置輕踩剎車
四年前，央行推出PSL(抵押補(bǔ)充貸款)，當(dāng)“去庫存”和“棚改三年攻堅計劃”撞在一起，棚改貨幣化被視為同時解決了這兩大難題。四年后，伴隨棚改貨幣化安置而來的房地產(chǎn)市場過熱、地方債務(wù)壓力增加等風(fēng)險，屢屢引發(fā)市場擔(dān)憂。對此，住建部自去年明確控制貨幣化安置比例后再度發(fā)聲，要求各地因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化。
因地制宜
7月12日，住建部再次明確，要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。
住建部透露，今年上半年棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占目標(biāo)任務(wù)的62.5%。在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時，住建部還強(qiáng)調(diào)將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。2017年5月，國務(wù)院常務(wù)會議提出了新版“三年棚改攻堅計劃”。按照計劃，2018-2020年，我國將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。而在2018年政府工作報告中則進(jìn)一步指出，“啟動新的三年棚改攻堅計劃，2018年開工580萬套”。
棚戶區(qū)改造勢頭不減，而今年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風(fēng)口浪尖。6月25日，市場流出“國開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國一刀切暫停棚改”的消息;6月26日地產(chǎn)股集體暴跌，當(dāng)日晚間又有報道稱，國開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在一個電話會議中表示，最近兩周國開行才將審批權(quán)限收回;但6月27日，國開行新聞辦澄清稱，從未授權(quán)任何人員參加該電話會議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論。
盡管經(jīng)歷了幾度反轉(zhuǎn)，但棚改貨幣化政策收緊已經(jīng)顯露跡象。早在2017年8月，住建部等六部委曾印發(fā)的《關(guān)于申報2018年棚戶區(qū)改造計劃任務(wù)的通知》指出，商品住宅消化周期在15個月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等再次印發(fā)通知明確，對商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項貸款不予支持。
而此次，住建部也再次強(qiáng)調(diào)，在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對性地及時調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方，則可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。
雙刃劍
近些年，我國的棚戶區(qū)改造取得突破性進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，全國新開工各類棚戶區(qū)的改造分別為601萬套、606萬套和609萬套，超額完成2015年初確立的“未來三年再改造1800萬套棚戶區(qū)”的任務(wù)。
而在其中扮演關(guān)鍵性角色的便是棚改貨幣化政策。
棚改安置方式主要分為實物化安置和貨幣化安置。所謂實物化安置就是政府給拆遷戶置換房子，貨幣化安置則是政府直接發(fā)放資金讓拆遷戶自己購房。在2008年棚改全面啟動之初，地方政府資金有限，貨幣化安置成本更高，因而實物化安置成為主流。
但是，實物化安置在最初四年收效并不明顯。2008-2012年間，全國累計改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，存量仍有4200萬套。因此，一系列促進(jìn)政策密集出臺。2014年，央行推出PSL，大大緩解地方政府貨幣化安置的資金壓力，2015年，國務(wù)院推出棚改三年計劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置。
統(tǒng)計顯示，2013年、2014年棚改貨幣化安置率分別為7.9%和9%，但2015年、2016年這一比率直接躥升至29.9%和48.5%;2017年棚改貨幣化安置的比例約為53.9%左右;這一數(shù)字在2018年上半年很可能高達(dá)80%。
而在棚改進(jìn)程加速的過程中，棚改貨幣化同時也盤活了地方房地產(chǎn)市場，幫助房地產(chǎn)去庫存化，并且產(chǎn)生巨大的財富效應(yīng)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，帶動三四線城市GDP的快速增長。
不過，隨著大量資金的快速涌入，三四線城市的房價上漲泡沫也隨之出現(xiàn)。同時，貨幣化安置還會增加地方政府的隱性債務(wù)。國家審計署2018年2號公告顯示，內(nèi)蒙古包頭市4家融資平臺公司通過貸款、融資租賃或設(shè)立基金等方式，借款81億元用于市政道路建設(shè)、棚戶區(qū)改造項目等，包頭市政府承諾上述借款本息或基金由財政資金償還、回購。截至2017年底，債務(wù)余額52.36億元形成政府隱性債務(wù)。
政策趨嚴(yán)
作為貨幣化安置的主要資金來源，國開行在這一輪爭議中成為焦點。截至2017年末，國開行累計發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬億元，過去三年間，政府在棚改上的總投入量累計超過4萬億元。
國海證券研究所固定收益分析師張亮向北京商報記者分析，自2014年創(chuàng)設(shè)PSL后，國家開發(fā)銀行受鼓勵大力提升棚改專項貸款，年新增棚改專項貸款占國開行新增總貸款的比例快速走高。若三四線城市銷量下滑、房價不漲甚至下滑，政府通過拍賣拆遷土地來償還貸款的方式面臨挑戰(zhàn)，貨幣化安置的資金鏈在償還貸款這一環(huán)上可能面臨斷裂。
近三年來，國開行年報中關(guān)于貨幣化安置的表述不斷調(diào)整，從2015年的“積極推進(jìn)”，到2016年的“有效銜接”，再到2017年“持續(xù)嚴(yán)控庫存不足地區(qū)的貨幣化安置比例”，長期貨幣化安置的審批將越來越嚴(yán)格。央行7月2日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月央行對國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行三家銀行凈增加PSL共605億元，這比5月的投放量少了近200億元。
對此，思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對北京商報記者表示，棚改的收緊是未來的趨勢，但棚改不可能一刀切而是一個漸進(jìn)式的過程，特別是棚改貨幣化安置對三四線城市商品住房庫存起到了積極有效的作用。但隨著一些區(qū)域庫存消化進(jìn)入尾聲，繼續(xù)采用大量的棚改資金進(jìn)入市場，就會催生整個市場的投資需求。“根據(jù)市場商品住房庫存量來看，棚改已經(jīng)進(jìn)入逐漸踩剎車的節(jié)點，此時政府采用漸進(jìn)式的方式，也是延續(xù)因城施策、因地調(diào)控的方針，這也是一項合理的調(diào)控政策。”
國海證券研究所固定收益首席分析師靳毅在一份報告中提出，未來，長期棚改專項債券將有效替代貨幣化安置的資金來源。相較于政策性銀行專項貸款，專項債券有利于限制地方政府債務(wù)水平，防控風(fēng)險。這對央行和地方政府都將更有益處。
關(guān)鍵詞： 剎車
