記者10日從寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，為進一步加強精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進寧德市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合中心城區(qū)實際情況
記者10日從寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，為進一步加強精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進寧德市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合中心城區(qū)實際情況，寧德市出臺了《關(guān)于進一步加強中心城區(qū)房地產(chǎn)市場精準(zhǔn)調(diào)控的實施意見》(以下簡稱《意見》)。
值得注意的是，此次寧德樓市精準(zhǔn)調(diào)控政策對商品住房實施了限購、限售、限價。
《意見》提到，在中心城區(qū)擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭;在中心城區(qū)擁有1套及以上商品住房的本市各縣(市)戶籍居民家庭;以及無法提供購房之日前6個月內(nèi)在本市中心城區(qū)累計繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售本市中心城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房。
此外，在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購買(自本意見施行之日起購買)商品住房(含新建商品住房和二手住房)，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
《意見》要求商品房銷售價格確定后，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整的,須間隔12個月，且單棟未售套數(shù)不得少于20套。調(diào)整幅度控制在5%以內(nèi)，且不得超過年度控價目標(biāo)。裝修價格最高不得超過2500元/平方米。
《意見》還提出，要加強片區(qū)車位價格管控，將車位價格納入價格調(diào)控范圍,防止變相漲價。中心城區(qū)樓盤車位價格按照土地級別一至四類片區(qū)劃分，其對應(yīng)銷售價位(每個)分別不高于18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。
除了限購、限售、限價，此次《意見》亦規(guī)定要對中心城區(qū)新批預(yù)售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售?！兑庖姟诽岢?，應(yīng)安排50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)組織公證搖號公開銷售商品住房，搖號排序、按序購房,搖號排序名單應(yīng)現(xiàn)場公示，選房后不得更名轉(zhuǎn)讓。加強搖號過程監(jiān)督,由公證機構(gòu)主導(dǎo)，住建、工商、物價等部門進行監(jiān)督。
附《意見》全文如下：
關(guān)于進一步加強中心城區(qū)房地產(chǎn)市場精準(zhǔn)調(diào)控的實施意見
寧建綜〔2018〕34號
各縣(市、區(qū))人民政府、東僑經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、市直有關(guān)單位：
為貫徹落實《福建省人民政府關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控八條措施的通知》(閩政〔2017〕43號)、《福建省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳關(guān)于加強精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》(閩政辦〔2018〕34號)等文件精神，促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，結(jié)合中心城區(qū)(指規(guī)劃區(qū)內(nèi)的蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣、三都、飛鸞、七都、八都，下同)實際情況，現(xiàn)提出如下意見：
一、控制目標(biāo)
(一)總體目標(biāo)。中心城區(qū)新建商品住房均價在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基礎(chǔ)上，每年漲幅控制在6%以內(nèi)，普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價實行最高限價，最高控制在11000元/平方米以內(nèi)，控價目標(biāo)由寧德市人民政府每年公布一次。
(二)片區(qū)目標(biāo)。按照“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價、調(diào)控有手段”的要求，中心城區(qū)結(jié)合城市行政區(qū)劃、功能空間分布、區(qū)域住房供需狀況等實際，以各土地級別和商品房網(wǎng)簽均價為依據(jù)，劃分4個調(diào)控片區(qū)，參考中心城區(qū)居民消費價格指數(shù)(CPI)、銀行貸款利率和居民人均可支配收入增幅等因素，年漲幅控制在6%以內(nèi)，2018年下半年漲幅控制在3%以內(nèi)。合理確定片區(qū)的地價、房價及車位控價目標(biāo)。
二、片區(qū)范圍
三、備案機制
(三)定價依據(jù)
本意見施行之日起，土地出讓合同都必須明確商品住房銷售均價，銷售過程中均價不得調(diào)整。本意見實施之前，土地出讓合同未明確商品住房銷售均價的，新審批商品住房項目預(yù)售均價，按照“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”的要求，在所屬片區(qū)近1年商品住房成交均價的基礎(chǔ)上，綜合考慮項目樓面地價、容積率、集中商業(yè)配套等調(diào)節(jié)系數(shù)，即：新建商品住房項目預(yù)售均價=所屬片區(qū)近1年住房成交均價×(1+樓面地價調(diào)節(jié)系數(shù)+容積率調(diào)節(jié)系數(shù)+集中商業(yè)配套系數(shù))。普通高層住宅項目按照上述定價依據(jù)計算出的價格超過所在片區(qū)最高限價的，執(zhí)行片區(qū)最高限制價格。
(四)系數(shù)計算
樓面地價調(diào)節(jié)系數(shù)。按土地成交價溢價率×100%計算，每增加1%，樓面地價調(diào)節(jié)系數(shù)相應(yīng)增加0.0005，增加幅度不得超過0.1。協(xié)議出讓的土地調(diào)節(jié)系數(shù)為0。
容積率調(diào)節(jié)系數(shù)。以容積率2.5為系數(shù)0，容積率每增減0.1，系數(shù)相應(yīng)減增0.01，容積率按土地出讓和實際孰高為準(zhǔn)。
集中商業(yè)配套系數(shù)。在系數(shù)0的基礎(chǔ)上，項目集中配套不可分割銷售商業(yè)設(shè)施的(含配套酒店、商業(yè)綜合體、辦公用房等)，按商業(yè)設(shè)施建筑面積每占項目總建筑面積10%，系數(shù)加0.01。集中商業(yè)配套情況由規(guī)劃部門提供。開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供同步建設(shè)施工許可證，且在申請辦理預(yù)售許可前集中商業(yè)配套未開工的不享受本系數(shù)。
集中商業(yè)配套系數(shù)、容積率調(diào)節(jié)系數(shù)由城鄉(xiāng)規(guī)劃部門提供。
(五)完善同一項目不同類型住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
同一項目既有高層住宅，又有多層住宅(規(guī)劃審批地上4層至6層)和低層住宅(規(guī)劃審批地上3層及以下)，多層住宅與高層住宅備案均價相同，低層住宅可另行確定備案均價。低層住宅屬于首次開盤的，參照同片區(qū)內(nèi)同類型商品住宅項目網(wǎng)簽均價確定備案均價，沒有項目參照的，由商品住房價格會商小組測算開發(fā)建設(shè)成本后確定備案均價。
開發(fā)建設(shè)成本按照土地成本、建安成本、營銷管理費用、融資成本、綜合稅費等5項因素構(gòu)成，并綜合考慮合理利潤后，確定備案均價。
(六)完善非首次開盤住宅項目價格備案機制。對分批辦理預(yù)售許可的商品住宅項目，申請新一批次預(yù)售價格備案時，與上一批次價格備案間隔在6個月以內(nèi)的，備案均價不得高于上一批次實際銷售均價;超過6個月的備案均價上調(diào)幅度不得超過3%，且不得超過年度控價目標(biāo)。
四、加強片區(qū)住房價格監(jiān)管
(七)完善商品住房價格會商機制。由市住建局牽頭國土、規(guī)劃、稅務(wù)、統(tǒng)計、物價等部門成立商品住房價格會商小組(以下簡稱價格會商小組)，定期會商，一盤一評估，并將車位車庫價格、裝修費用納入價格調(diào)控范圍，以防變相漲價。
(八)嚴(yán)格商品房銷售價格調(diào)整。商品房銷售價格確定后，原則上不得調(diào)整，確需調(diào)整的，須間隔12個月，且單棟未售套數(shù)不得少于20套。調(diào)整幅度控制在5%以內(nèi)，且不得超過年度控價目標(biāo)。調(diào)整須向市住建局申報銷售價格調(diào)整申請并提交合理理由，經(jīng)價格會商小組審核后進行審批。
(九)加強裝修價格管控。自本意見施行之日起，報備裝修銷售的樓盤，開發(fā)企業(yè)應(yīng)委托評估機構(gòu)測算裝修價格，由價格會商小組議定裝修價格，裝修價格最高不得超過2500元/平方米。商品住房項目土地出讓合同明確要求裝修的，按裝修住宅項目辦理價格備案手續(xù);土地出讓合同未明確裝修的，按毛坯住宅項目辦理價格備案手續(xù)，裝修價格不得超過經(jīng)價格會商小組議定的價格。
申請裝修商品房銷售時需達到以下條件:一是銷售樓盤須建造至少二套以上的實體裝修樣板房，向購房者展示交房標(biāo)準(zhǔn)。樣板房要真實反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量，裝修住宅交房時的裝修質(zhì)量不能低于樣板房水平，樣板房在合同約定的交房時間前不得拆除。二是裝修的價格和配置標(biāo)準(zhǔn)須在銷售方案及商品房買賣合同中明示，包括主要裝修設(shè)備和材料的品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、數(shù)量等具體內(nèi)容。
(十)加強片區(qū)車位價格管控。將車位價格納入價格調(diào)控范圍，防止變相漲價。中心城區(qū)樓盤車位價格按照土地級別一至四類片區(qū)劃分，其對應(yīng)銷售價位(每個)分別不高于18萬元、16萬元、14萬元、12萬元。對符合貸款條件的不得拒絕使用貸款方式購買車位。
五、優(yōu)化土地供應(yīng)管理
(十一)完善土地出讓方式合理控制樓面地價。經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓競價溢價率超出20%時，應(yīng)縮短全額付清土地出讓金的時間或現(xiàn)房銷售等。要根據(jù)片區(qū)控價目標(biāo)，在土地出讓環(huán)節(jié)前，由價格會商小組確定擬出讓住宅用地的商品住房銷售均價，新出讓土地采取“限房價+競地價”方式出讓。
(十二)督促開發(fā)企業(yè)按照土地合同約定開竣工。全面開展房地產(chǎn)項目閑置土地專項清理和建設(shè)進度動態(tài)巡查，督促房地產(chǎn)企業(yè)按照土地出讓合同約定開工、竣工。加大閑置土地處置力度，針對房地產(chǎn)閑置土地的不同原因，采取有效措施，加大處置力度，依法依規(guī)逐宗制定處置方案，報市政府批準(zhǔn)后實施。對受讓人未按期繳納土地出讓金的，嚴(yán)格按違約處理;對企業(yè)原因造成土地閑置的，責(zé)令限期整改或依法收回。在整改到位或按約定履行合同前，禁止相關(guān)企業(yè)在全市范圍內(nèi)參加土地交易活動。對供地后不按期開工建設(shè)的房地產(chǎn)項目，按照《閑置土地處置辦法》進行查處，對不是政府原因形成超過動工開發(fā)期1年、不滿2年的閑置土地，按規(guī)定收取土地閑置費;對閑置超過2年的土地依法收回，重新進行市場配置。
(十三)加快土地的出讓節(jié)奏。列入年度出讓計劃的土地，要完善地塊周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快供地節(jié)奏，力爭每年第三季度完成出讓工作。
六、加大市場監(jiān)督管理
(十四)加強企業(yè)經(jīng)營行為監(jiān)管。依法規(guī)范房地產(chǎn)市場，加強部門協(xié)同監(jiān)管，把房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納入跨部門“雙隨機、一公開”聯(lián)合抽查范圍。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)市場以下違法違規(guī)行為，一是商品房備案價格之外，加價銷售商品房或違規(guī)收取其它費用的;二是超出政府確定的裝修價格，超額收取裝修費用的;三是企業(yè)強行搭配車位銷售，以及超過備案價格銷售車位的;四是擅自提高首付款比例，拒絕公積金和商業(yè)貸款的;五是房地產(chǎn)企業(yè)未取得預(yù)售許可證，收取定金及售房款的;六是捂盤惜售或者變相囤積房源的。對失信房地產(chǎn)企業(yè)，由住建牽頭，國土、公安、稅務(wù)、工商、金融部門共同實施聯(lián)合懲戒，并將房地產(chǎn)企業(yè)信用信息歸集到國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)(福建)向社會公示，促進房地產(chǎn)企業(yè)依法誠信經(jīng)營。
(十五)實施商品住房限購限售
對以下三種類型居民家庭，暫停向其銷售本市中心城區(qū)范圍內(nèi)建筑面積144平方米及以下的商品住房：
1、在中心城區(qū)擁有2套及以上商品住房的蕉城、東僑戶籍居民家庭;
2、在中心城區(qū)擁有1套及以上商品住房的本市各縣(市)戶籍居民家庭;
3、無法提供購房之日前6個月內(nèi)在本市中心城區(qū)累計繳納6個月及以上個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭。符合本條規(guī)定的非本市戶籍居民家庭僅允許在中心城區(qū)購買1套商品住房。
居民家庭住房套數(shù)的認(rèn)定包含購買新建商品住房和存量住房(二手住房)。
在中心城區(qū)范圍內(nèi)新購買(自本意見施行之日起購買)商品住房(含新建商品住房和二手住房)，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿3年的，不得上市交易，不得辦理轉(zhuǎn)讓公證手續(xù)。
對不符合上述限購限售條件的商品住房，房地產(chǎn)交易、不動產(chǎn)登記部門不得辦理網(wǎng)簽備案、不動產(chǎn)登記。
(十六)公證公開搖號銷售
對中心城區(qū)新批預(yù)售的商品住房項目實行公證搖號、公開銷售，其中應(yīng)安排50%的套數(shù)優(yōu)先考慮蕉城、東僑戶籍無房戶首次購房等剛性需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，應(yīng)組織公證搖號公開銷售商品住房，搖號排序、按序購房，搖號排序名單應(yīng)現(xiàn)場公示，選房后不得更名轉(zhuǎn)讓。加強搖號過程監(jiān)督，由公證機構(gòu)主導(dǎo)，住建、工商、物價等部門進行監(jiān)督。具體操作細則由司法、住建部門另行制定后實施。
七、建立督查考核制度
市住建、國土部門應(yīng)建立督查考核機制，聯(lián)合對各縣(市、區(qū))調(diào)控執(zhí)行和供地計劃落實完成情況進行重點檢查、全面考核。
八、其他
本意見由寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧德市國土資源局負責(zé)解釋，自發(fā)布之日起實施，各縣(市)人民政府可參照執(zhí)行。實施過程中,如遇上級政策調(diào)整,按上級政策執(zhí)行。之前市本級印發(fā)的相關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控文件內(nèi)容與本意見相抵觸的，以本意見為準(zhǔn)。
寧德市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局寧德市國土資源局
寧德市城鄉(xiāng)規(guī)劃局寧德市統(tǒng)計局
國家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局 寧德市物價局
寧德市司法局
2018年7月9日
(此文件主動公開)
