來(lái)源：中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)、廣發(fā)證券宏觀郭磊來(lái)源：中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)、廣發(fā)證券宏觀郭磊 不知不覺，中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)每年進(jìn)行的春節(jié)返鄉(xiāng)三四線城市調(diào)研已經(jīng)第三年，這三年通過(guò)公
不知不覺，中信建投房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)每年進(jìn)行的春節(jié)返鄉(xiāng)三四線城市調(diào)研已經(jīng)第三年，這三年通過(guò)公開數(shù)據(jù)、草根調(diào)研對(duì)各自家鄉(xiāng)的把脈其實(shí)也是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影，2017年三四線城市的去庫(kù)存大浪潮在我們?nèi)ツ甏汗?jié)的調(diào)研中已經(jīng)有所體現(xiàn)，但是也得承認(rèn)，最后2017年三四線全年呈現(xiàn)的結(jié)果也是超出了我們年初的預(yù)期。
2018年春節(jié)我們團(tuán)隊(duì)的返鄉(xiāng)調(diào)研也不會(huì)缺席，而且覆蓋的城市更多（4個(gè)東部、2個(gè)中西部），除了親身感受和草根調(diào)研，數(shù)據(jù)也將更詳實(shí)，用萬(wàn)字紀(jì)要給大家?guī)?lái)更深刻的感受！
從我們今年返鄉(xiāng)調(diào)研情況來(lái)看，主要特點(diǎn)在于：
1、去庫(kù)存仍在延續(xù)，部分城市繼續(xù)創(chuàng)新高。我們調(diào)研的不少城市成交量繼續(xù)創(chuàng)歷史新高，2017年同比增速高的城市可以達(dá)到50%以上，而其他部分城市雖然成交量有所下滑，但并不代表需求萎縮，實(shí)際上草根調(diào)研樓盤顯示的情況依然是供不應(yīng)求，主要原因在于2016年基數(shù)較高，同時(shí)供應(yīng)量沒有跟上；
2、扶持政策開始轉(zhuǎn)向，但是整體相對(duì)溫和。由于需求快速釋放，房?jī)r(jià)上漲壓力明顯，不少三四線城市的政策開始從過(guò)去的支持轉(zhuǎn)向，但整體以“穩(wěn)房?jī)r(jià)”的限制為主，還并沒有看到涉及購(gòu)房杠桿的內(nèi)容。
3、不得不提的棚改政策。2017年三四線城市去庫(kù)存的效果有一定比例是來(lái)自于棚改帶來(lái)的增量需求，這點(diǎn)從我們春節(jié)調(diào)研也可見一斑。尤其東部浙江的部分三四線城市，棚改的力度和補(bǔ)貼的力度都相當(dāng)驚人，溫州市2017年中提出的棚改補(bǔ)貼新政策下補(bǔ)償款比原先提升了30%-50%，也帶來(lái)了2017年一批高購(gòu)買能力的增量需求。但是代價(jià)也是明顯的，慷慨的補(bǔ)貼政策意味著更大的財(cái)政壓力，這也意味著2018年這些城市仍需要推出更多的地塊來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)金流。
4、什么人在買房？剛需、改善、拆遷。三四線城市的買房需求已經(jīng)大部分轉(zhuǎn)向于改善性需求，其實(shí)這也是剛性需求的一種體現(xiàn)，三四線城市雖然存量房屋并不少，但是居住體驗(yàn)、戶型、現(xiàn)代化設(shè)計(jì)等都存在問(wèn)題，新的增量商品房還是存在客戶，我們調(diào)研城市的購(gòu)房結(jié)構(gòu)都已經(jīng)向120平米以上轉(zhuǎn)移，這和萬(wàn)科等龍頭房企體現(xiàn)的數(shù)據(jù)也是一致的。另一個(gè)重要的需求就是棚改后帶來(lái)的拆遷需求，部分東部城市拆遷戶的購(gòu)房比例甚至接近50%，因此這類城市的需求延續(xù)性得持續(xù)關(guān)注棚改的力度是否有所放緩。
5、2018年什么最重要？補(bǔ)庫(kù)存！去庫(kù)存已經(jīng)收效，下一步最重要的就是補(bǔ)庫(kù)存，除了沈陽(yáng)等部分庫(kù)存本身就比較高的城市，我們調(diào)研的大部分城市土地市場(chǎng)都同比大幅增長(zhǎng)，部分城市誕生新地王。如我們剛才提到，很多三四線城市尤其東部區(qū)域在去庫(kù)存后，供應(yīng)量有點(diǎn)跟不上，2018年在新增土地的供應(yīng)下，二級(jí)市場(chǎng)能否進(jìn)入一個(gè)新的平衡是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，預(yù)計(jì)這些城市2018年的新開工不會(huì)差。
6、龍頭房企的競(jìng)爭(zhēng)在更縱深展開。2017年龍頭房企集中度的提升數(shù)據(jù)上已經(jīng)有體現(xiàn)，而從微觀來(lái)看，我們看到的是這些企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不僅僅集中在一二線城市，開始在更多三四線城市邁進(jìn)，春節(jié)我們調(diào)研的城市很多是過(guò)去萬(wàn)科、碧桂園、恒大這些企業(yè)從未涉及的區(qū)域，而17年到18年都會(huì)有這些公司的項(xiàng)目開盤。主要原因在于一二線城市拿地難度逐漸加大，同時(shí)很多城市在棚改后庫(kù)存結(jié)構(gòu)改善。但隨著去庫(kù)存和城中村改造的逐步降溫，未來(lái)龍頭房企的集中度提升將重新考驗(yàn)各自的融資能力和區(qū)域選擇能力。
以上是我們此次返鄉(xiāng)調(diào)研總結(jié)，具體請(qǐng)看我們下文的萬(wàn)字詳細(xì)紀(jì)要！
詳細(xì)紀(jì)要
浙江省瑞安市——“大拆大整”下的棚改新樣本
2017年以來(lái)溫州市政策概覽：
我們?cè)谌ツ甑姆掂l(xiāng)簡(jiǎn)記中提到，2017年溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在價(jià)格重新上漲而帶來(lái)的政策壓力，原因主要在于2016年大力去庫(kù)存疊加土地成本上行，而2017年溫州市確實(shí)出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策，主要包括幾個(gè)內(nèi)容：
1、限價(jià)令出臺(tái)，以及個(gè)別區(qū)域?qū)嵭腥b修交房和強(qiáng)化實(shí)名制購(gòu)房
2017年6月份溫州市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房和用地供應(yīng)管理有關(guān)工作的通知》，主要內(nèi)容圍繞商品房?jī)r(jià)格管控（不得明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格）、嚴(yán)防地王、增加土地供應(yīng)等內(nèi)容。部分熱點(diǎn)區(qū)域，如瑞安市安陽(yáng)區(qū)和濱海新區(qū)要實(shí)行全裝修和成品交房。7月份開始溫州全市提出“認(rèn)購(gòu)定位單"功能，強(qiáng)化實(shí)名制購(gòu)房。
2、城中村改造大張旗鼓
溫州市于2016年10月份開始啟動(dòng)“大拆大整”行動(dòng)（起因在于當(dāng)年的民房倒塌事件），提出用“大拆大整”換“大建大美”， 大力度推進(jìn)危舊房、違法建筑、城中村拆除，而這也帶來(lái)了相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)需求。其中影響較大的政策是《溫州市鹿城區(qū)產(chǎn)權(quán)調(diào)換期房安置房實(shí)施收購(gòu)的若干規(guī)定(試行)》，這個(gè)新政策的核心內(nèi)容在于，政府對(duì)拆遷戶將未來(lái)的安置房以貨幣形式補(bǔ)償，簡(jiǎn)單而言就是過(guò)去的政策以舊房子的價(jià)格評(píng)估，而新政策以未來(lái)造好的新房子價(jià)格來(lái)評(píng)估，同時(shí)考慮公攤、戶型等換算的話，單位平米對(duì)應(yīng)的評(píng)估價(jià)格大幅提升，意味著補(bǔ)償款大幅增加。同時(shí)如果疊加額外獎(jiǎng)勵(lì)的話（推遲3個(gè)月到6個(gè)月取款+5%，推遲6個(gè)月到9個(gè)月取款+10%），目前了解到案例可以提升30-50%左右。
在棚改政策下，部分對(duì)接的項(xiàng)目直接受益。一個(gè)溫州當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)項(xiàng)目代理的朋友介紹，溫州市有個(gè)項(xiàng)目過(guò)去幾年僅去化不到百套，而在棚改政策下，拿到拆遷款的居民如果在6個(gè)月內(nèi)購(gòu)買可享受10%補(bǔ)貼，在幾日內(nèi)去化千套。
溫州棚改情況：
1. 背景：溫州城市更新在2006年前都是循序漸進(jìn)進(jìn)行，之后停滯較長(zhǎng)時(shí)間，這有區(qū)域特殊性，因?yàn)樵?6-08年，溫州房?jī)r(jià)曾達(dá)到全國(guó)第三（直到目前房?jī)r(jià)依然沒有回到當(dāng)年高點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格距離當(dāng)年高點(diǎn)下滑40%），房?jī)r(jià)高企使得拆遷成本和難度非常大。16年啟動(dòng)“大拆大整”，棚改全方位提速。近10年未大幅更新的城市面貌也有很大空間。
2. 貨幣化安置情況：貨幣化安置是目前大多數(shù)居民的首選，尤其是因?yàn)闇刂莺芏鄥^(qū)域是棚戶區(qū)改造為公路、公園等公建項(xiàng)目，這些改造基本都會(huì)采取貨幣化安置手段。從效果來(lái)看，溫州市鹿城區(qū)2016年貨幣化安置比例僅7.5%左右，而2017年預(yù)計(jì)能達(dá)到50%以上。
3. 棚改資金情況：以資金實(shí)際投放的口徑，18年預(yù)計(jì)要比17年高，因?yàn)槿ツ陣?guó)開行棚改資金授信300億，但因?yàn)橘Y金不足，實(shí)際投放量不到200億。居民拿到拆遷款的等待期平均在半年左右，因此今年肯定要先補(bǔ)上棚改戶尚未支付的拆遷款。
成交量?jī)r(jià)：供應(yīng)量收縮帶來(lái)的成交下降
雖然有拆遷戶的加持，但是由于供應(yīng)量沒有跟上，2017年溫州市市區(qū)全年成交住宅208萬(wàn)方，同比下降6%左右，其中供應(yīng)面積168萬(wàn)方，同比下降18%。瑞安市作為溫州市下轄的縣級(jí)市，共成交110萬(wàn)平米，在溫州全市中排名第三，同比減少了10%左右。
2017年瑞安市的價(jià)格如我們?nèi)ツ昙倨跁r(shí)預(yù)判繼續(xù)回升，網(wǎng)簽均價(jià)15000元/平米左右，同比增長(zhǎng)6%左右，而這種漲幅主要是來(lái)自于主城區(qū)限價(jià)而新興板塊占比提升帶來(lái)的結(jié)果。而瑞安市部分區(qū)域的新盤價(jià)格已經(jīng)突破30000元/平米，甚至接近溫州主城區(qū)的價(jià)格，因此從目前的供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，潛在的價(jià)格上漲幅度預(yù)計(jì)要比實(shí)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還要更高。
庫(kù)存結(jié)構(gòu)：進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存周期
經(jīng)過(guò)2017年的去庫(kù)存，2017年溫州整體庫(kù)存去化周期再次刷新新低，12月底庫(kù)存去化周期僅3.3個(gè)月。瑞安市庫(kù)存結(jié)構(gòu)相對(duì)更健康些，2017年初去化周期在7個(gè)月左右。而且在去化的同時(shí)大幅提升土地供應(yīng)，2017年瑞安市實(shí)現(xiàn)土地出讓金額150億，是2016年的3倍以上，全年新增167萬(wàn)平米住宅土地供應(yīng)，基本完成年初計(jì)劃。從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，這些土地大部分是來(lái)自于“大拆大整”背景下的舊村改造提供的地塊，這也意味著2018年開始，瑞安市將進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存之后的供應(yīng)量提升階段。
土地出讓：外來(lái)房企加速進(jìn)入，集中度的又一次革命
過(guò)去瑞安市的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上被華鴻、中梁、時(shí)代等本土房企壟斷，但是2017年最大的變化是外來(lái)龍頭房企加速進(jìn)入，恒大、碧桂園、萬(wàn)科等房企都在瑞安市拿地，2017年拿地的前十房企中有近半數(shù)是首次進(jìn)入瑞安，而且都是排名全國(guó)前50強(qiáng)的房企。背后的原因一方面是浙江省二線城市拿地門檻越來(lái)越高，而另一方面也體現(xiàn)了瑞安市在大力發(fā)展城中村改造后，補(bǔ)庫(kù)存環(huán)境下龍頭房企的競(jìng)爭(zhēng)力。
熱點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：碧桂園天璽
瑞安市的塘下鎮(zhèn)近幾年新盤不多，但是改善性需求一直很旺盛。2017年5月碧桂園競(jìng)得塘下中心區(qū)地塊，樓面價(jià)9126元/平米，并于12月29日即7個(gè)月后開盤，這個(gè)項(xiàng)目也是2016年11月中梁首府后的為數(shù)不多的改善性需求樓盤，建筑面積14.5萬(wàn)平米，屬于碧桂園偏高端的項(xiàng)目，以140-200平米的戶型為主，物業(yè)費(fèi)在3元左右。
項(xiàng)目去化速度非常快，一期供應(yīng)345套，3天售罄，定價(jià)在20000-23000元/平米左右，周邊二手房?jī)r(jià)格在18000-19000元/平米，預(yù)計(jì)二期在3月份推出，價(jià)格會(huì)比一期有500-1000元左右的上浮，二期推貨預(yù)計(jì)不到200套，但是已經(jīng)有300戶以上的蓄客。從購(gòu)房者構(gòu)成來(lái)看，90%以上為本地居民改善，由于項(xiàng)目偏高端，舊城改造居民購(gòu)房的比重較少，估算在10-20%以內(nèi)。
總結(jié)及展望：
在2017年去庫(kù)存大潮下，溫州及瑞安也邁入了棚改貨幣化的行列，而且較為慷慨的貨幣化補(bǔ)償方案使得市場(chǎng)上一下子迸發(fā)出了不少持有現(xiàn)金等待購(gòu)房的住戶，進(jìn)一步推動(dòng)庫(kù)存周期下行。但是對(duì)政府而言，當(dāng)前的壓力其實(shí)也一直存在，如何保障拆遷和補(bǔ)償資金的現(xiàn)金流平衡是個(gè)重要的命題，居民推遲領(lǐng)取補(bǔ)償款可以額外獲得5-10%的獎(jiǎng)勵(lì)本質(zhì)上就是政府用5-10%左右的年利率向居民借債，這期間更多地是需要用土地出讓來(lái)彌補(bǔ)，因此2018年溫州以及瑞安的土地出讓節(jié)奏依然不會(huì)減慢。
而與此同時(shí)地價(jià)和房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)依然會(huì)在嚴(yán)格的管控之中，在2017年土地供應(yīng)潮下，2018年住宅的供應(yīng)預(yù)計(jì)將加速，預(yù)計(jì)2018年將是一個(gè)價(jià)穩(wěn)量增的一年。除了以往本地的房企，恒大、碧桂園、萬(wàn)科等外來(lái)房企的新盤推出也將帶來(lái)本地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，集中度也將向龍頭房企逐步遷移。
浙江省金華市——去庫(kù)存加速，改善型需求釋放
2017年以來(lái)政策概覽：
2017年金華樓市由去庫(kù)存開始轉(zhuǎn)向收緊，繼16年出臺(tái)“九條意見”推動(dòng)去庫(kù)存，配合史上最優(yōu)惠公積金政策后，于17年開始收緊，主要原因還是由于16年四季度開始，城區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)快速攀升帶來(lái)的壓力。
1、政策轉(zhuǎn)向，最優(yōu)惠公積金政策告一段落，貸款額度降低
2017年2月10日金華市房管局發(fā)布通告，調(diào)整市區(qū)住房公積金貸款政策，上調(diào)住房公積金貸款首付比例，二環(huán)內(nèi)首套首付由20%上浮至30%，二套首付由20%上浮至60%。同時(shí)調(diào)整金華市區(qū)住房公積金貸款最高額度，家庭貸款最高額度由50萬(wàn)元下降至40萬(wàn)元，個(gè)人貸款最高額度由25萬(wàn)元下降至20萬(wàn)元。對(duì)于二套房購(gòu)買人群而言，若使用公積金購(gòu)房，其資金成本將大大上升。這次政策調(diào)整也標(biāo)志著金華市16年推行的史上最優(yōu)惠公積金政策告一段落。
2、但人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)吹響沖鋒號(hào)角
17年勞動(dòng)節(jié)節(jié)后，《金華市人才住房保障實(shí)施細(xì)則（試行）》推出。相較于舊版的人才政策，無(wú)論是在覆蓋人群的口徑還是保障的力度均有所擴(kuò)展。覆蓋面上，將高職院校、技師學(xué)院的優(yōu)秀畢業(yè)生也納入住房保障范圍，享受全日制普通高校本科畢業(yè)生同等待遇，這在全省屬于首次。保障力度上，“千青”、院士等高層次領(lǐng)軍人才可享受150萬(wàn)至300萬(wàn)元的購(gòu)房補(bǔ)助，同時(shí)博士、碩士和本科生也分類享受購(gòu)租補(bǔ)助。
成交量?jī)r(jià)：成交攀新高，存量房首超新房，價(jià)格上升超過(guò)50%
2017年金華新房成交約250萬(wàn)平，同比增幅近50%，二手房成交約300萬(wàn)平，同比增幅超過(guò)100%，增幅顯著，同時(shí)這也是金華市存量房成交首次超過(guò)新房。而金華市區(qū)的在16年上半年經(jīng)歷了小幅下行，四季度迎來(lái)上漲，17年的房?jī)r(jià)延續(xù)了這一趨勢(shì)，同時(shí)上漲勢(shì)頭有所加速。由16年末17年初的均價(jià)10000元/平左右上漲至17年末的16000元/平左右。市區(qū)核心地段的御江帝景等樓盤均價(jià)在40000-50000元/平之間，保集江灣壹號(hào)、美的金宸府等部分二環(huán)地段的高端樓盤的價(jià)格也已突破20000元/平，價(jià)格快速上漲是政策轉(zhuǎn)向的主要原因。
成交結(jié)構(gòu)：改善型需求占主導(dǎo)
在量?jī)r(jià)迎來(lái)齊升的同時(shí)，金華的成交結(jié)構(gòu)也在悄然改變。不同于往年80-90平的剛需型為主的需求結(jié)構(gòu)，17年金華新房成交總量中僅30%為80-90平的住房，而45%是120平以上的大戶型、改善型需求住房，成交面積約在80萬(wàn)平。
庫(kù)存周期：去庫(kù)存政策成效顯著
據(jù)金華市房地產(chǎn)交易管理所的數(shù)據(jù)顯示，金華市區(qū)的庫(kù)存從年初的約10000套、120萬(wàn)平下降至年末的6000套、75萬(wàn)平左右。去化周期由15年高點(diǎn)的21個(gè)月逐步下滑至17年末的6-7月，足以見得16年以來(lái)施行的去庫(kù)存政策成效顯著。同時(shí)各區(qū)塊消化周期長(zhǎng)短不一，出現(xiàn)明顯分化，江北核心區(qū)塊、湖海塘區(qū)塊、金東新城區(qū)等熱銷區(qū)域，去化周期均不到5個(gè)月。
土地市場(chǎng)：補(bǔ)庫(kù)存意愿強(qiáng)勁
2017年金華的土地市場(chǎng)共成交地塊共有15幅土地掛牌，其中13塊成交，總地面積超過(guò)40萬(wàn)平，成交面積相較去年同比增幅高達(dá)4成以上，補(bǔ)庫(kù)存意愿明顯。成交地塊的樓面均價(jià)大多在6000-10000元/平之間，總價(jià)最高的地塊由德信地產(chǎn)競(jìng)得，位于市區(qū)副中心，總價(jià)達(dá)9.29億的，樓面價(jià)近萬(wàn)元。而樓面價(jià)最高的地塊出自美的地產(chǎn)之手，達(dá)到 12550元/平米。商品房市場(chǎng)強(qiáng)烈的漲價(jià)預(yù)期疊加低庫(kù)存刺激了土地市場(chǎng)的火熱。綜合城區(qū)核心地段30000元/平米的房?jī)r(jià)，相比于合肥南京等地新拍土地價(jià)格接近甚至超過(guò)售樓均價(jià)，顯然金華土地市場(chǎng)的價(jià)格仍處在安全邊際之內(nèi)，房企仍具有較大的利潤(rùn)空間。
熱點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：綠城金華御園
樓盤位于金華二環(huán)旁，毗鄰金華唯一一所高校浙師大和金華市廣福醫(yī)院，總占地面積超過(guò)400畝，總建面超過(guò)50萬(wàn)平，戶型有三居室(142.00平米) 三居室(136.00平米) 四居室(174.00平米)等，涵蓋層公寓、法式排屋、法式合院等類型，屬于金華典型的高端樓盤。最新一期的售價(jià)大約在16000元左右，物業(yè)費(fèi)根據(jù)不同業(yè)態(tài)大約在2.5-4元/月/平米之間。16年末交付的最新一期來(lái)看，公寓排屋等基本售罄，剩余少部分樓盤為合院別墅等。抽樣訪問(wèn)的購(gòu)房者大多為金華本市的居民，用途以自住為主。結(jié)合小區(qū)以140平米以上的大戶型為主，這也符合我們之前金華房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)升級(jí)，改善型需求的擴(kuò)大的結(jié)論。
總結(jié)及展望：
在16年中出臺(tái)九條意見，推動(dòng)庫(kù)存去化后，金華的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的量?jī)r(jià)齊升。這一勢(shì)頭在17年全年進(jìn)一步擴(kuò)展。雖然公積金政策開始收緊，但人才住房補(bǔ)貼制度也在一定程度上有所對(duì)沖。由于全市目前尚未出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，我們不排除在全市底庫(kù)存高房?jī)r(jià)壓力的背景下，18年金華的樓市調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步升級(jí)。
同時(shí)值得關(guān)注的是，金華往年的樓盤主要以保集、德信、江晨等地方性房企開發(fā)為主，但17年來(lái)龍湖、融創(chuàng)等全國(guó)性房企開始布局進(jìn)入，主要集中在核心城區(qū)之外的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。說(shuō)明了金華房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力逐漸被發(fā)掘（17年改善型需求的大幅增長(zhǎng)也印證了這一點(diǎn)）。在供應(yīng)端進(jìn)一步放開，批售面積加速增長(zhǎng)的情況下，預(yù)計(jì)金華市市區(qū)的成交量在18年會(huì)繼續(xù)上行。
浙江省嵊州市——城中村改造下的“自給自足”
嵊州市是隸屬于浙江紹興的縣級(jí)市，由于四面環(huán)山的盆地地形，加上以公路為單一交通干道，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)較為封閉的特征。全市城鎮(zhèn)化水平較低，非農(nóng)人口僅占總?cè)丝?5%左右，集體建設(shè)用地廣闊，農(nóng)村地區(qū)以及大部分城區(qū)居民依舊居住在自有宅基地上自行建造的房屋中。自2015年的“三拆一改”到2016年的“城中村改造”，嵊州房地產(chǎn)市場(chǎng)在沉睡已久之后才開始迎來(lái)春天。
城中村改造推進(jìn)初顯成效，舊改需求占到成交30%以上
根據(jù)全國(guó)棚改相關(guān)會(huì)議精神，紹興于2016年10月印發(fā)城中村改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2016—2018），嵊州市作為其下轄的縣級(jí)市之一，計(jì)劃中列明三年內(nèi)拆遷19個(gè)項(xiàng)目，涉及拆遷面積182萬(wàn)平，拆遷戶數(shù)達(dá)3963戶，涉及投資預(yù)計(jì)約133億元。目前全市大力進(jìn)行城中村改造、道路重新規(guī)劃、主干道和主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)立面翻新等工作。自2014年試點(diǎn)、2015年破題、2016年正式全面鋪開以來(lái)，嵊州已經(jīng)過(guò)5輪拆遷改造，城中村累計(jì)拆除面積270多萬(wàn)平，騰出發(fā)展空間8000余畝。2018年1月，嵊州城改工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議再次提出，2018年7月底前完成9個(gè)區(qū)塊的城中村改造，拆遷面積56.8萬(wàn)平。城中村改造安置方式基本為貨幣加房票的形式，比例各約占50%。拆遷帶來(lái)大量的住房剛需疊加全市原有供給的不足，為嵊州房地產(chǎn)市場(chǎng)注射了一針強(qiáng)心劑。
2017年嵊州住宅網(wǎng)簽7298套（其中房票購(gòu)房2290套），面積共計(jì)90.2萬(wàn)平（其中房票購(gòu)房30.2萬(wàn)平），網(wǎng)簽金額75.9億元，同比基本持平，其中房票購(gòu)房占到30%以上。成交均價(jià)8417元/平，同比上漲1.8%。目前，城改三年計(jì)劃接近尾聲，城改戶數(shù)較以前年度大為減少，2018年僅涉及1208戶，較去年減少約40%，若今后不再出臺(tái)城改政策，嵊州房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展可能將缺乏重要?jiǎng)恿?。截?017年底，全市商品住宅存量8172套，去化周期約12個(gè)月，大致維持在供需緊平衡狀態(tài)。
土地市場(chǎng)：補(bǔ)庫(kù)存需求繼續(xù)釋放
2017年嵊州宅地（包括商住）供應(yīng)20宗，面積94萬(wàn)平，分別較上年增加65%和30%；宅地（包括商?。┏山幻娣e88.56萬(wàn)平，金額40.3億元，同比分別增加20.3%和0.7%，成交面積明顯增長(zhǎng)的同時(shí)，價(jià)格并未出現(xiàn)明顯提升。城中村改造后大量土地的騰出，同時(shí)為了滿足拆遷戶剛需，供地力度顯著加大。
城中村改造之前，大部分本地居民擁有宅基地，加上商品住宅本身的供給較少，對(duì)商品住宅的需求并不高。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)封閉、自給自足特征使得嵊州鮮有大型知名房企入駐，城改之前僅綠城、中大、金昌等外來(lái)開發(fā)商，而嵊州本土知名的房企也甚少。
由于城改推動(dòng)帶來(lái)投資機(jī)會(huì)，2016年以來(lái)，碧桂園、恒大、新城控股、融信、藍(lán)光等全國(guó)性知名房企紛紛在嵊州拿地，城南新區(qū)成為其主戰(zhàn)場(chǎng)，其中碧桂園開發(fā)的江灣1號(hào)樓盤，在2017年拿下嵊州商品房成交套數(shù)、面積和金額三個(gè)第一，分別為1325套、17.38萬(wàn)平和17.04億元。
熱點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：碧桂園·江灣1號(hào)
碧桂園于2016年以11.37億元拿下城南新區(qū)四宗地塊，總地面積17.5萬(wàn)平，規(guī)劃建面74萬(wàn)平，樓面價(jià)僅1535元/平。四宗地塊均位于城南新區(qū)核心腹地，北臨剡溪江，周邊交通便捷，配套有新城吾悅廣場(chǎng)新商圈和原有商圈，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、中心幼兒園、愛德外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等教育資源，以及人民醫(yī)院（浙大一院嵊州分院）。
2017年6月，悅龍灣開盤，價(jià)格9000-10000元/平，為滿足本地居民對(duì)寬敞面積的需求，推出115-194平的多種戶型，包括剛需的2房、滿足二孩生活的3房以及三代同堂的4房，悅龍灣開盤1日成交115套，成交金額1.35億。12月又推出悅龍灣114-285平的雙景新品和天璽灣的75-129平新品，價(jià)格保持在9000-10000元/平，市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。從購(gòu)房者構(gòu)成來(lái)看，主要以本地拆遷戶為主，估計(jì)八成以上，其余少量為非拆遷戶中的改善，外地購(gòu)房者占比非常少。
總結(jié)及展望：
嵊州原本沉睡的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)棚改浪潮下迎來(lái)春天，實(shí)現(xiàn)價(jià)量齊升，但目前由于城改接近尾聲，需求過(guò)快釋放導(dǎo)致后勁缺乏，成交開始有所阻滯。嵊州以機(jī)電、廚具和領(lǐng)帶等中低端產(chǎn)業(yè)為主，以及本地青年人才的流出而流入以外來(lái)務(wù)工員為主的人口情況，注定嵊州內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力缺乏，因此不難理解沒有了拆遷未來(lái)持續(xù)能力較弱。
不過(guò)最近幾年嵊州還是發(fā)生了一些可喜的變化：
1、交通方面：嵊州原先為單一的公路，隨著2016年杭紹臺(tái)高鐵嵊州段以及金甬鐵路嵊州段正式動(dòng)工建設(shè)，未來(lái)嵊州將擁有公路、鐵路、高鐵三種交通干道，交通網(wǎng)更為完善，原本城際大巴至杭州需用時(shí)100分鐘，通高鐵后將減至30分鐘；
2、招商引資：市政府近年來(lái)積極招商引資，如在2月剛舉行的越商大會(huì)上簽約26個(gè)項(xiàng)目，總投資達(dá)280.1億元，這將有益于改善嵊州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和吸引人口；
3、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)：此次創(chuàng)建文明城市的目標(biāo)至少帶來(lái)了全市基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)改造，城市面貌煥然一新，相關(guān)城市配套逐步完善，例如新城開發(fā)的吾悅廣場(chǎng)豐富了當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)需求，由綠城開發(fā)建設(shè)的嵊州人民醫(yī)院則是筆者生平見過(guò)最美的醫(yī)院，相信城市的更新改造也能吸引一部分人，留住一部分人；
4、人文內(nèi)涵：嵊州由于獨(dú)特的盆地地形加上扇形水系，山水等自然資源豐富，作為越劇發(fā)源地，人文內(nèi)涵也十分豐富，目前，“小西湖”項(xiàng)目的建設(shè)正在開展，嵊州人宋衛(wèi)平的藍(lán)城在女子越劇發(fā)源地開發(fā)的越劇小鎮(zhèn)項(xiàng)目也在建設(shè)，其中別墅區(qū)已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)，預(yù)計(jì)未來(lái)文旅項(xiàng)目也將成為開發(fā)商爭(zhēng)奪的資源?？傊上驳淖兓诼l(fā)生，靜待嵊州的蛻變。
遼寧省沈陽(yáng)市——去庫(kù)存效果顯著，房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲通道
政策回顧：“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)房?jī)r(jià)”
2017年以來(lái)沈陽(yáng)樓市經(jīng)歷了一輪上漲周期，房?jī)r(jià)走高趨勢(shì)下2017年6月份“沈13條” 出臺(tái)，新政涵蓋了強(qiáng)化土地管理、增加有效供應(yīng)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等內(nèi)容，政策風(fēng)向從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，同時(shí)繼續(xù)保留在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房補(bǔ)貼政策。房產(chǎn)限售令于9月正式執(zhí)行，限售區(qū)域包括三環(huán)區(qū)域及渾南區(qū)全域，本市居民第二套及非本市居民首套商品房滿5年可上市交易。政策總體來(lái)看對(duì)于房地產(chǎn)的銷售和房?jī)r(jià)并沒有明確調(diào)控的意圖，而是從此前提振市場(chǎng)促進(jìn)快速去庫(kù)存轉(zhuǎn)為平穩(wěn)發(fā)展。
成交量?jī)r(jià)：去庫(kù)存政策延續(xù)下量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)齊漲
成交規(guī)模：近三年銷售規(guī)模逐年上升，2017年商品房銷售面積近2000萬(wàn)平米，創(chuàng)下歷史新高，同比上漲7%，月均成交套數(shù)穩(wěn)定在17000套左右。需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，市場(chǎng)整體主要為剛需、改善性需求；
價(jià)格方面：整體均價(jià)約9000元/平米，全年上漲15%左右，漲幅低于全國(guó)同類城市的平均水平，但相比自身前兩年已有明顯好轉(zhuǎn)，從具體區(qū)域來(lái)看，沈河區(qū)均價(jià)接近12000元/平米，和平、皇姑、鐵西區(qū)接近10000元/平米，部分地段較好的新盤價(jià)格突破20000元/平米，而成交規(guī)模較大的于洪區(qū)及渾南新區(qū)均價(jià)在8000元/平米。
市場(chǎng)轉(zhuǎn)好原因：一方面是因?yàn)樯蜿?yáng)作為東北中心城市，近年來(lái)本省臨近城市人口流入趨勢(shì)明顯，本地需求趨于飽和的背景下本省外地購(gòu)房者貢獻(xiàn)近一半的需求，新開樓盤多位于于洪、沈北新區(qū)、渾南新區(qū)等外圍區(qū)域，房屋總價(jià)較低且首付比例僅為30%，加之畢業(yè)生補(bǔ)貼政策，若對(duì)于房屋區(qū)域無(wú)特別要求，剛畢業(yè)的年輕人首套置業(yè)實(shí)際僅需10萬(wàn)左右，購(gòu)房壓力較小促進(jìn)需求大幅釋放。
庫(kù)存情況：去化明顯改善，但整體水平仍處高位
沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于2015-2017年連續(xù)三年供應(yīng)面積低于銷售面積，庫(kù)存去化已有明顯改善，目前可售面積為2150萬(wàn)平米，較一年前2600萬(wàn)平米水平明顯下降，當(dāng)前去化周期為22個(gè)月，而2017年初為27個(gè)月。
土地成交：補(bǔ)庫(kù)存力度不強(qiáng)，但面粉價(jià)格大幅上漲
住宅用地成交規(guī)模為467萬(wàn)平米（規(guī)劃建筑面積口徑），較2016年的557萬(wàn)平米進(jìn)一步下降。從成交區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，沈河區(qū)、和平區(qū)以及皇姑區(qū)全年成交住宅地塊總數(shù)僅為4宗，主城區(qū)土地成交規(guī)?？s減為近年常態(tài)，全年土地成交多位于鐵西區(qū)、于洪區(qū)以及渾南新區(qū)。價(jià)格方面，土地成交均價(jià)由4500元/平米大幅上漲至7350元/平米，我們了解到土地成交均價(jià)上漲并不是由于成交區(qū)域結(jié)構(gòu)的變化，而主要是由于平均溢價(jià)率由27.5%上漲到43.5%，可以說(shuō)土地成交熱度有所回升，成交均價(jià)接近周邊在售樓盤價(jià)格，說(shuō)明開發(fā)商對(duì)于沈城樓市上漲較有信心。
企業(yè)格局：全國(guó)性房企分羹沈城樓市
沈陽(yáng)作為東北中心城市也是房企的兵家必爭(zhēng)之地，全國(guó)性房企均有進(jìn)入且銷售規(guī)模明顯領(lǐng)先，萬(wàn)科、碧桂園、中海、恒大、金地分列市場(chǎng)份額前5名，品牌房企在本地居民中認(rèn)可度較高。從前期企業(yè)交流反饋來(lái)看，眾多房企皆反映沈陽(yáng)在售項(xiàng)目多以加速去化為主，而實(shí)際上部分房企如萬(wàn)科、碧桂園等已率先在沈陽(yáng)開啟補(bǔ)庫(kù)存的狀態(tài)。
熱點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：萬(wàn)科春河里
地理位置：萬(wàn)科春河里項(xiàng)目坐落于沈陽(yáng)市沈河、和平區(qū)交界、彩電塔西北150米之處，項(xiàng)目向東330米是青年公園，同時(shí)項(xiàng)目周邊一千米范圍內(nèi)分布醫(yī)大二院及陸軍總院、教育水平較高的七中、二中等醫(yī)療教育配套；五百米范圍內(nèi)分布有萬(wàn)象城購(gòu)物中心，地理位置十分優(yōu)越。
由于該項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市核心地段，房?jī)r(jià)屬于較高的區(qū)間，購(gòu)房人群為本市改善型需求為主。目前該項(xiàng)目在售房源不多，樓棟為19#，戶型為90㎡兩室兩廳一衛(wèi)，130㎡三室兩廳一衛(wèi)兩種，非毛坯交付，居住密度適中，均價(jià)23000-25000元/㎡，每套預(yù)計(jì)約207萬(wàn)/套，預(yù)計(jì)2019年6月30日可入住，2015年初該項(xiàng)目均價(jià)為15000元/平米，至今上漲了接近40-50%。
總結(jié)及展望：
在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的房?jī)r(jià)調(diào)整周期后，沈陽(yáng)2017年全年房?jī)r(jià)溫和上漲，但部分區(qū)位較好的項(xiàng)目漲幅較快，市場(chǎng)整體仍然處于去庫(kù)存階段。政策層面的影響不大，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)較為健康，但本地需求接近飽和將成為困擾沈陽(yáng)中長(zhǎng)期樓市的掣肘，當(dāng)前仍以消化已有庫(kù)存為主，預(yù)計(jì)后期沈城樓市有小幅上漲空間但不宜期待過(guò)高。
湖北省荊門市——繼續(xù)去庫(kù)存
政策情況：繼續(xù)去庫(kù)存！
2016-2017年，荊門市實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼政策、棚戶區(qū)改造、擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋面等政策，多措并舉的加快推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。荊門市出臺(tái)《2017年荊門市房地產(chǎn)去庫(kù)存計(jì)劃行動(dòng)》明確了荊門市2017年的房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)：全市消化商品住房142萬(wàn)平方米，消化周期控制在16個(gè)月以內(nèi)，非住宅商品房消化周期明顯縮短。
在2017年底，荊門市又出臺(tái)了《市人民政府關(guān)于中心城區(qū)房地產(chǎn)去庫(kù)存的意見》，在門檻方面：明確鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，中心城區(qū)外居民在中心城區(qū)購(gòu)買新建商品住房或二手住房的，可憑《商品房買賣合同》備案證明、購(gòu)房發(fā)票、契稅完稅證明或房屋權(quán)屬證明，自愿選擇辦理戶籍遷移或居住證，其家庭成員也可隨遷；在補(bǔ)貼方面：非中心城區(qū)戶籍人口在中心城區(qū)購(gòu)買首套新建普通商品住房的，由市財(cái)政部門按照建筑面積分時(shí)段遞減給予補(bǔ)貼，其中從本意見實(shí)行之日起6個(gè)月內(nèi)，給予200元/平方米補(bǔ)貼；第7至9個(gè)月，給予150元/平方米補(bǔ)貼；第10至12個(gè)月，給予100元/平方米補(bǔ)貼；在稅收優(yōu)惠方面：個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，按1.5%的稅率征收契稅。個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積90平方米及以下的，按1%的稅率征收契稅；面積90平方米以上的，按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
成交量?jī)r(jià)：同比下降，但是真實(shí)情況供不應(yīng)求
2017年荊門市中心城區(qū)共成交19600套，同比持平，其中住宅銷售16845套，銷售面積183.0萬(wàn)平方米，銷售金額為75.4億元，均價(jià)為4121.37元/平，非住宅銷售2755套，銷售面積16.9萬(wàn)平，銷售總額為11.5億元，從整體數(shù)據(jù)上來(lái)看，2017年住宅成交量相比去年有所下
降，非住宅成交量上漲約15%，住宅成交均價(jià)整體上漲約550元，同比增長(zhǎng)約15.4%。
雖然數(shù)據(jù)上看成交并不突出，但是實(shí)際情況“供不應(yīng)求”，不少熱門樓盤更是處于斷貨期，幾乎大部分是開盤即售罄的爭(zhēng)搶局面，2017年每月成交量基本保持在1500套左右，成交情況十分平穩(wěn)，十二月份更是突破2000套，拉開了2018年返鄉(xiāng)置業(yè)季的帷幕！從價(jià)格上來(lái)看，雖然每月均價(jià)有漲有跌，但總體還是呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，大部分樓盤的實(shí)際成交價(jià)，房?jī)r(jià)基本上保持在5000元/平米以上。
從2017年成交前二十名的樓盤來(lái)看，絕大多數(shù)為漳河新區(qū)和掇刀區(qū)的房源，可見現(xiàn)在越來(lái)越多的購(gòu)房者選擇在新城區(qū)購(gòu)房安家，東寶區(qū)屬于老城區(qū)，可開發(fā)地塊相對(duì)較少，成交相對(duì)新城區(qū)不大，2018年新城區(qū)的預(yù)計(jì)推盤規(guī)模又將創(chuàng)下歷史新高。
土地市場(chǎng)：去庫(kù)存下誕生新地王
2018年1月末荊門市土拍誕生新地王，地塊位于荊門市健生路以北、響嶺路以西，折合樓價(jià)月2533.7元/平，預(yù)計(jì)售價(jià)將超過(guò)6000元/平，該地王項(xiàng)目的誕生將明顯推動(dòng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。
棚改貨幣化情況：
荊門市明確鼓勵(lì)棚戶區(qū)改造，要求擴(kuò)大貨幣化安置范圍，積極推行房票安置：在中心城區(qū)主城區(qū)范圍內(nèi)房屋征收項(xiàng)目的安置對(duì)象，原則上不再新安排宅基地建房，實(shí)行貨幣化安置；凡中心城區(qū)因棚戶區(qū)改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公共利益需要，實(shí)施國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償，被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，且就地或就近無(wú)政府投資安置房的，征收人可比照原地或者就近建設(shè)安置房實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的政策，將應(yīng)安置的房屋按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行持票到安置房源庫(kù)購(gòu)買商品住房用于房屋征收安置。
根據(jù)我們走訪的反饋情況來(lái)看，荊門市內(nèi)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目及數(shù)量逐年均在遞增，且老舊城區(qū)舊改起步較晚，近年來(lái)才剛興起大規(guī)模改造，因此未來(lái)舊城區(qū)的棚戶區(qū)改造空間仍然較大，且由于棚戶區(qū)改造實(shí)施房票貨幣化安置，拆遷居民可通過(guò)房票到指定的安置房源購(gòu)買房屋，指定的安置房源價(jià)格上會(huì)有一定優(yōu)惠，因而2017年內(nèi)新增了大量的棚戶區(qū)安置房源項(xiàng)目，我們實(shí)地調(diào)研了一家施工方的項(xiàng)目情況發(fā)現(xiàn)，該施工方往年平均每年承接1-2個(gè)項(xiàng)目均為商品房項(xiàng)目，而2017年承接3個(gè)項(xiàng)目均為棚戶區(qū)改造的安置房源項(xiàng)目，該施工方還反映2018年的項(xiàng)目都已有了初步的意向，我們預(yù)計(jì)整個(gè)荊門市的棚戶區(qū)改造力度在2018年將有望得到繼續(xù)維持。
總結(jié)及展望：
荊門屬于四線城市，2017年在去庫(kù)存背景下，房?jī)r(jià)全年呈上漲趨勢(shì)，目前還未看到有回調(diào)跡象。近年來(lái)，武漢等地的限購(gòu)，荊門高鐵站的建設(shè)，南北汽車站的遷址，武商的即將入駐，白云大道改造、濕地公園、各學(xué)校等規(guī)劃，荊門也緊跟大城市的步伐，返鄉(xiāng)置業(yè)的情況也越來(lái)越頻繁，但就目前來(lái)看，荊門市的大部分購(gòu)房需求仍以剛需自住為主（包括部分因生二胎需求的改善型剛需）。未來(lái)，隨著高鐵站的選址及汽車南站開建疊加荊門市路網(wǎng)規(guī)劃的完善，考慮到未來(lái)高鐵、交通路網(wǎng)對(duì)荊門市經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，將來(lái)可能形成荊門市房?jī)r(jià)上漲的又一預(yù)期。
陜西省寶雞市——去庫(kù)存效果顯著，房?jī)r(jià)進(jìn)入上漲通道
寶雞是關(guān)中平原城市群重要節(jié)點(diǎn)城市、關(guān)中——天水經(jīng)濟(jì)區(qū)副中心城市。地處關(guān)中平原西部，距離西安約150公里，下轄3區(qū)9縣，總面積1.82萬(wàn)平方公里。2016年末常住人口377.50萬(wàn)，其中城市戶籍人口102萬(wàn)，位居全省第二位，是陜西兩大百萬(wàn)人口城市之一。
成交量?jī)r(jià)：成交創(chuàng)歷史新高
2017年寶雞市住宅市場(chǎng)供應(yīng)180萬(wàn)方，同比上漲26%，成交230萬(wàn)方，同比上漲18%，消化庫(kù)存50萬(wàn)方，成交量再創(chuàng)歷史新高，成交均價(jià)3774元/平方米，同比上漲4%，30-50萬(wàn)的總價(jià)范圍為市場(chǎng)主流成交區(qū)間，占比近80%。成交熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在東高新和行政中心等新興發(fā)展區(qū)域。在成交結(jié)構(gòu)中，100-110平方米成交占比下降7個(gè)百分點(diǎn)，110-130平方米成交占比提升2個(gè)百分點(diǎn)，140平方米以上成交占比提升4個(gè)百分點(diǎn)，反映出改善性、舒適性產(chǎn)品成交趨熱。
庫(kù)存結(jié)構(gòu)：去庫(kù)存效果顯著
截止2017年12月底，全市商品房庫(kù)存量約630萬(wàn)方，同比下降4%，去化周期約21個(gè)月。住宅庫(kù)存336萬(wàn)方，同比下降11%，住宅市場(chǎng)去庫(kù)存顯著，去化周期16個(gè)月；商辦存量294萬(wàn)方，同比上漲6%，去化周期50個(gè)月，市場(chǎng)去化壓力增大。
樓市政策：溫和調(diào)整
2017年寶雞市政策整體偏溫和，信貸政策延續(xù)首套房基準(zhǔn)利率，二套房利率上浮10%，申請(qǐng)貸款最高額度為30萬(wàn)，月均還款不得超過(guò)家庭月收入50%。
土地投資：補(bǔ)庫(kù)存環(huán)境下土地量?jī)r(jià)齊升
在去庫(kù)存帶動(dòng)下，2017年寶雞市也進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存階段，土地招拍掛695.88萬(wàn)方，同比上漲105.9%，土地出讓526.06萬(wàn)方，同比上漲73%，供給和成交均呈大幅增長(zhǎng)，供給和成交多集中在東高新和虢鎮(zhèn)地區(qū)。2017年1-11月，寶雞市房地產(chǎn)投資額達(dá)150億元，同比增長(zhǎng)30.5%，在土地成交結(jié)構(gòu)中，住宅用地約為400萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)240%，在整體成交中占比約為76%。價(jià)格也有大幅提升，商品住宅用地成交樓面價(jià)達(dá)685元/平方米，相較2016年528元/平方米提升明顯。在寶雞市發(fā)展較好的金臺(tái)區(qū)，土地成交均價(jià)達(dá)3678元/平方米。
熱點(diǎn)項(xiàng)目調(diào)研：虢鎮(zhèn)板塊—千渭星城
虢鎮(zhèn)在寶雞的東部，最早屬于寶雞市下面的一個(gè)縣，目前變更成寶雞的成倉(cāng)區(qū)，在寶雞3個(gè)區(qū)中樓市價(jià)格整體偏低。虢鎮(zhèn)板塊主要開發(fā)商是當(dāng)?shù)赜偶瘓F(tuán)，基本上壟斷了虢鎮(zhèn)板塊的大部分樓盤，知名房企很難進(jìn)入。行政中心地區(qū)即寶雞市政府所在板塊，由于近年來(lái)政府搬遷于此，寶雞住宅市場(chǎng)開始向東擴(kuò)，土地供應(yīng)較為充分且透明，有一些知名開放商諸如恒大，碧桂園等，由于提供精裝修且地段較好，因此房?jī)r(jià)也較均價(jià)大幅提升，約7000元/平方米。
千渭星城樓盤位于虢鎮(zhèn)的廠礦區(qū)域，周邊有兩座國(guó)有大型軍工廠。該地居民分為兩部分，一部分是為廠礦子弟，文化素質(zhì)較高，形成了自己獨(dú)立的社區(qū)，住宅主要有單位集體建房和分房，有自己的廠礦小學(xué)和醫(yī)院；另一部分為周邊農(nóng)村居民，有自己的宅基地。由于近年市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，工廠效益逐年萎縮，廠礦工人收入約在2000-4000元/月。大部分廠礦工人都有單位分房，買房需求主要集中在改善型，投資需求的話由于收入較低，因此較難實(shí)現(xiàn)。
千渭星城目前已開發(fā)了ABCDE五個(gè)區(qū)域，全部為毛坯房，其中ABCD處于配套較為完善的區(qū)域，且離原廠礦生活區(qū)較近，B區(qū)親戚10年前買入的價(jià)格在1500元/平方米。D區(qū)去年開盤，目前250套房子基本售罄，目前均價(jià)在3700元/平方米。去年9月份E區(qū)2棟高層開始銷售，約150套房子，為2梯3戶，目前僅剩70-80套（主要為非南北通透的兩房），三房全部售罄。由于距離成熟配套較遠(yuǎn)，因此價(jià)格在3300元/平方米，相較去年3100-3200有小幅提升。
買房人群中也分為兩部分，一部分為周邊農(nóng)村人口，主要考慮到子女上學(xué)問(wèn)題，由于距離廠礦區(qū)域較近，子女在廠礦小學(xué)和中學(xué)上學(xué)方便，同時(shí)也由于該地區(qū)房?jī)r(jià)較低，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)民進(jìn)城的第一步。另一部分買房人員主要為廠礦員工用于改善，因此多青睞于3房。
根據(jù)銷售人員反饋，目前買房以貸款30%居多，因此猜測(cè)購(gòu)房人員多為在外打工的周邊農(nóng)民為主，按照120平方米，均價(jià)3500計(jì)算，房屋總價(jià)約42萬(wàn)，30%首付約為13萬(wàn)左右，按照30年貸款年限計(jì)算，每月還款近1500元左右，屬于可承受范圍。
總結(jié)與展望：
寶雞屬于三四線城市，受益于2017年的去庫(kù)存政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)較為火爆。對(duì)于虢鎮(zhèn)板塊，棚改并不是主要推動(dòng)因素，而是國(guó)家目前推行的城鎮(zhèn)化，使得當(dāng)?shù)胤浅擎?zhèn)居民覺得買房進(jìn)城解決子女上學(xué)問(wèn)題同時(shí)享受到周邊設(shè)施的便利性，因此返鄉(xiāng)置業(yè)成為虢鎮(zhèn)板塊成交的主要推動(dòng)力。對(duì)于寶雞市，棚改對(duì)于房地產(chǎn)的拉動(dòng)重要性可能沒有想象中重要，反而是老生常談的城鎮(zhèn)化，才是占中國(guó)成交/投資50%的三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐。
關(guān)于我老家（山東西南某四五線城市）的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)，繼續(xù)說(shuō)下我的理解，我覺得這種城市的情況還是挺典型的：
1.貨幣化棚改無(wú)疑是推動(dòng)這樣的城市這輪房?jī)r(jià)上行的主要背景。一是拆了房子總要買，二是拆房子的補(bǔ)償足夠買。
2.棚改已經(jīng)是一個(gè)廣義概念了。拆的當(dāng)然不止是棚戶區(qū)（城市中心結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋的房子），很多區(qū)域都是成片重新規(guī)劃重建。以這種粗放的模式，只要有錢投入，未來(lái)要繼續(xù)棚改還是有空間的（當(dāng)然，這一點(diǎn)各地差別比較大）。
3.房?jī)r(jià)上漲比較明顯。這一點(diǎn)應(yīng)該主要是源于庫(kù)存消化，新房不夠用。這樣一旦未來(lái)棚改減速，或者貨幣化比例沒那么高了，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力就又消失了，未來(lái)肯定會(huì)經(jīng)歷這樣一個(gè)過(guò)程；但從另一方面來(lái)說(shuō)，過(guò)去幾年內(nèi)類似這樣的縣城的城市基礎(chǔ)設(shè)施確實(shí)在發(fā)生變化（商品房配套設(shè)施、購(gòu)物、消費(fèi)環(huán)境），房子本身也有一個(gè)基于基本面的再定價(jià)，未必完全是供求失衡驅(qū)動(dòng)，向下空間也不會(huì)太大。
4.算了兩三個(gè)小區(qū)，租金收益率大概在2.5左右。深圳上海大概是1至1.5之間。也就是說(shuō)，在這樣的城市房子大概是40倍市盈率，一線大概是七八十倍?？們r(jià)水平不論，從比價(jià)來(lái)說(shuō)，似乎說(shuō)不出有什么問(wèn)題。
5.關(guān)于房?jī)r(jià)收入比，或者說(shuō)這種四五線城市的購(gòu)買力，我覺得沒在縣城生活過(guò)的人很可能會(huì)有誤解。我自己覺得它的房?jī)r(jià)收入壓力肯定是低于一二線的。這是一個(gè)很普遍的情況：四五線城市一則自有住房比例要高很多，絕大部分家庭本來(lái)就至少有一套老房子，只是怎么換的問(wèn)題；二則生活的可變成本相對(duì)低；三則家庭收入相對(duì)多元化，很多家庭都是半工作半各種小生意，平均工資之類的數(shù)字有時(shí)候是低估家庭收入的。
6.對(duì)這樣的城市來(lái)說(shuō)，棚改本身不是永動(dòng)機(jī)，棚改力量減弱可能在兩三年之后。但若把棚改理解為一輪主動(dòng)創(chuàng)造需求的城市化，到了后棚改時(shí)代，縣城是“高鐵網(wǎng)絡(luò)+商品房小區(qū)+購(gòu)物廣場(chǎng)下沉”，城市半徑會(huì)的改變可能是過(guò)去10年最集中的一次，消費(fèi)習(xí)慣的改變可能是更值得關(guān)注的。我在縣城看到很多品牌和商業(yè)模式，都是這兩年才從一二線城市過(guò)渡過(guò)來(lái)的。
7.棚改和縣城發(fā)展一樣，甚至和中國(guó)的發(fā)展一樣，是一個(gè)粗糙但又確實(shí)在帶來(lái)劇烈改變的過(guò)程。有些事情讓人憂慮，但有些細(xì)節(jié)又顯示出80年代改革開放初縣城才有的那種新鮮和活躍的味道。很難簡(jiǎn)單評(píng)判。我們很多人在類似問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上有點(diǎn)偏公知化，一談就是舉債開發(fā)很嚴(yán)重，后果怎么怎么樣。我覺得更好的一個(gè)姿態(tài)是大家跳開先見，去各地看看和感受感受。
關(guān)鍵詞： 樓市
