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全球新動(dòng)態(tài):規(guī)范意見出臺(tái) 房產(chǎn)中介公司迎“大考”

2023-05-16 09:32:55 來(lái)源: 中國(guó)青年報(bào)

規(guī)范意見出臺(tái)房產(chǎn)中介公司迎“大考”

出臺(tái)《意見》并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),而是為行業(yè)未來(lái)服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革指明了方向。

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近年來(lái),一些房產(chǎn)中介領(lǐng)域的亂象讓不少人頭疼不已。例如,“黑中介”發(fā)布虛假房源、“一房多賣”,或既收傭金,又賺“差價(jià)”等,其中,最常見的是違規(guī)收集并濫用消費(fèi)者個(gè)人信息……


【資料圖】

針對(duì)這些亂象以及為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》),提出了加強(qiáng)從業(yè)主體管理、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、加強(qiáng)個(gè)人信息保護(hù)等10條建議。

這意味著房產(chǎn)中介公司將迎來(lái)一場(chǎng)“考試”。天眼查數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)相關(guān)企業(yè)105萬(wàn)余家,其中,去年新增相關(guān)注冊(cè)企業(yè)15.7萬(wàn)余家,增速達(dá)18.6%。

“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是時(shí)候‘告別’過去的模式了,房產(chǎn)中介行業(yè)需要進(jìn)行革命性的變革?!边@是廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看到《意見》后的第一感受。

在空·白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái),《意見》的出臺(tái)并非是打壓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),而是在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)下,通過市場(chǎng)化機(jī)制的完善和平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)?!兑庖姟窞樾袠I(yè)未來(lái)的服務(wù)提升和收費(fèi)方式變革指明了方向。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,《意見》出臺(tái)對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范和健康發(fā)展具有積極的作用,同時(shí)也對(duì)行業(yè)的發(fā)展提出了很多新思路。其中,最大的亮點(diǎn)在于引導(dǎo)交易雙方承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用,體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。

為購(gòu)房者減負(fù)?建議買賣雙方共擔(dān)中介費(fèi)

“規(guī)范”與“減負(fù)”是此次《意見》釋放出的兩個(gè)明確信號(hào)。

《意見》的第一條便是加強(qiáng)從業(yè)主體管理,嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度。同時(shí),《意見》也指出,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。

在李宇嘉看來(lái),當(dāng)房地產(chǎn)循環(huán)鏈條運(yùn)轉(zhuǎn)速度減緩,個(gè)別地方甚至轉(zhuǎn)不起來(lái)的情況下,一切阻礙交易的多余環(huán)節(jié)能砍則砍,成本能降則降,比如降低房貸利率、試點(diǎn)“帶押過戶”以及降低中介服務(wù)成本均是如此。

購(gòu)房哪些多余成本應(yīng)該被砍掉?李宇嘉認(rèn)為,在新房交易方面,有的中介利用房源信息不對(duì)稱,故意制造供應(yīng)緊張氛圍,或與開發(fā)商內(nèi)部人員合謀,違規(guī)收取“茶水費(fèi)”、販賣購(gòu)房指標(biāo),這些都不應(yīng)是購(gòu)房者應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本。

在二手房交易過程中,有時(shí)“附加成本”不少。李宇嘉指出,壟斷行為在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)并不鮮見,比如某片區(qū)內(nèi)幾家中介設(shè)立“最低費(fèi)率”進(jìn)行壟斷定價(jià);或者聯(lián)合賣家做高房屋價(jià)格,誘騙買家“入局”;或者利用信息不對(duì)稱,謊稱其他買家出價(jià)更高,誘騙買家支付額外鎖定房源的費(fèi)用;此外,還有中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行捆綁銷售等。這些都要砍掉,從而嚴(yán)控過高經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。

對(duì)此,《意見》明確,將加大對(duì)違法違規(guī)行為的整治力度。其中,對(duì)收費(fèi)明顯高于市場(chǎng)平均水平的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),相關(guān)部門采取約談等綜合措施進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。并且也會(huì)依法查處不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等違反價(jià)格和反壟斷法律法規(guī)的行為。

值得關(guān)注的是,《意見》還提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。在國(guó)內(nèi),經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)一般由買家承擔(dān)。不少專家向中青報(bào)·中青網(wǎng)記者表示,這一政策的目標(biāo)是為購(gòu)房者減負(fù)。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái),買賣雙方承擔(dān)費(fèi)用等,客觀上也有助于中介費(fèi)用的定價(jià)規(guī)則清晰,后續(xù)買賣雙方也需要關(guān)注此類規(guī)則的變化,積極調(diào)整買賣策略。

有的地區(qū)已經(jīng)實(shí)行了房屋買賣雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi),且傭金有所上調(diào)。2月28日,荊州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布一份報(bào)告,決定將二手房交易傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由房屋實(shí)際成交總價(jià)的2%調(diào)整為3%,其中,買家支付2%,賣家支付1%,今年3月1日起正式執(zhí)行。

這些舉措能否為購(gòu)房者減負(fù)?行業(yè)內(nèi)也有人持懷疑態(tài)度。北京市朝陽(yáng)區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的李曉麗(化名)說,對(duì)于引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用,她還未接到通知,“羊毛出在羊身上,讓業(yè)主分?jǐn)傊薪橘M(fèi),那么他就可能把房?jī)r(jià)加高?!?/p>

“這些年,傭金已經(jīng)降了不少?!边@是另一家北京市房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介張澤(化名)的感受。他說,在北京房屋買賣的傭金普遍由買家承擔(dān),雖然一些地方是由買賣雙方共同承擔(dān),但業(yè)主其實(shí)會(huì)把這個(gè)錢折合到房?jī)r(jià)里,最終,購(gòu)房者的總預(yù)算可能不會(huì)變。

將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)納入監(jiān)管意味著什么

當(dāng)前,一些地區(qū)的二手房交易正在回暖,房屋中介公司也忙了起來(lái)。

在中介行業(yè)流傳著這樣一句話:低傭金下無(wú)“白中介”。事實(shí)上,高傭金下,“黑中介”也不少。在購(gòu)房時(shí),個(gè)別消費(fèi)者曾遭遇過“黑中介”卷款跑路的情況,也有中介收取傭金后就對(duì)消費(fèi)者的需求“愛答不理”,甚至直接當(dāng)起了甩手掌柜。

對(duì)此,《意見》提出,加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管,除交易當(dāng)事人提出明確要求外,購(gòu)房款應(yīng)納入資金監(jiān)管賬戶。比較突出的是,《意見》還鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍。

李宇嘉認(rèn)為,鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用納入交易資金監(jiān)管范圍,讓中介機(jī)構(gòu)根據(jù)服務(wù)進(jìn)程進(jìn)行分段收費(fèi),在一定程度上既保障經(jīng)紀(jì)服務(wù)的質(zhì)量,也保障購(gòu)房者的權(quán)益。

張澤介紹,一般情況下,他所在的公司對(duì)北京市存量房的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是房屋成交總價(jià)的2.7%。在買房時(shí),購(gòu)房者往往會(huì)簽訂3份合同:存量房屋買賣合同、存量房承購(gòu)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同以及存量房買賣居間服務(wù)合同,2.7%的費(fèi)用由后面兩個(gè)合同規(guī)定的服務(wù)構(gòu)成。當(dāng)房屋成交價(jià)格超過150萬(wàn)元,中介費(fèi)可以打八折。房屋中介服務(wù)的門檻雖然不高,但服務(wù)流程相對(duì)較長(zhǎng)。在簽約之前,從拓展房源、客源到成交,需要投入大量的時(shí)間和精力。

此次《意見》明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)由基本服務(wù)和延伸服務(wù)組成。其中,基本服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房屋交易提供的一攬子必要服務(wù),包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)登記等。延伸服務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受交易當(dāng)事人委托提供的代辦貸款等額外服務(wù),每項(xiàng)服務(wù)可以單獨(dú)提供。

行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的新“啟動(dòng)鍵”

對(duì)于“黑中介”來(lái)說,《意見》在一定程度上像一個(gè)新的“休止符”,同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展新的“啟動(dòng)鍵”。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“存量時(shí)代”,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是存量循環(huán)起來(lái)的“潤(rùn)滑劑”之一。李宇嘉表示,《意見》出臺(tái)的目標(biāo)是推動(dòng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)打造新模式,促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

“推進(jìn)中介行業(yè)探索新發(fā)展模式?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為,今年二手房市場(chǎng)總體趨于活躍和步入復(fù)蘇階段,中介行業(yè)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)。在此過程中,對(duì)于中介行業(yè)的規(guī)范,有助于鞏固今年以來(lái)的寬松政策成果,同時(shí)減少此類行業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),最終將促進(jìn)中介行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

李宇嘉也看到了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的新機(jī)遇。在他看來(lái),商品房市場(chǎng)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的依賴度越來(lái)越大,買家和賣家對(duì)中介的依賴度也越來(lái)越大。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要苦練“內(nèi)功”,加強(qiáng)專業(yè)修養(yǎng)和服務(wù)能力,做好差異化、精細(xì)化服務(wù)。未來(lái),老百姓買房更多的是為了滿足剛需或改善性住房需求,人們要找到好房子、好小區(qū)、好社區(qū),房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)必須向產(chǎn)業(yè)鏈上下游延伸,向滿足老百姓對(duì)美好居住的需求的方向延伸。

中青報(bào)·中青網(wǎng)見習(xí)記者 趙麗梅 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)

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