房企轉(zhuǎn)型試水經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)
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經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的有益探索。推動房企向經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)過渡，有助于企業(yè)拓展收益來源，更好擺脫對傳統(tǒng)路徑的依賴，是向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的較好選擇。
今天我們在討論房地產(chǎn)行業(yè)要加速轉(zhuǎn)型之時，一些企業(yè)已提早布局業(yè)務(wù)，歷經(jīng)幾年的積累成績已顯現(xiàn)，比如不少企業(yè)越來越看中的經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)。通俗來說，過去房企主要靠搞房地產(chǎn)開發(fā)賺錢，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)則是靠經(jīng)營管理不動產(chǎn)以及提供物業(yè)服務(wù)來賺錢。過去，住宅開發(fā)一直以來都是房企的核心和主營業(yè)務(wù)，而商業(yè)綜合體、酒店、寫字樓、長租公寓等的經(jīng)營管理以及物業(yè)經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)，只是錦上添花。如今，傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)增長規(guī)模遭遇“天花板”，將經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)作為“第二增長曲線”成為一些企業(yè)的必然選擇。
拓展經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)是行業(yè)成長的新機遇?；谖覈丝诹鲃雍妥》扛纳频男枨蠹八俣?，房地產(chǎn)市場仍有每年10億平方米以上的新建商品住宅開發(fā)空間，仍是“大市場”。但是，隨著城鎮(zhèn)化率達到一定高度，房地產(chǎn)市場增速放緩，擺脫對住宅開發(fā)較為單一的依賴已成行業(yè)共識。當“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式走到盡頭，經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)能創(chuàng)造長期、穩(wěn)定的回報，風險低、抗波動能力強的優(yōu)勢愈發(fā)凸顯。隨著城市更新的推進，以及人們對美好居住生活需求的不斷提升，對物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高。租購并舉成為必然趨勢，長租房、保障性租賃住房正在積極推進，不少房企正發(fā)揮自身優(yōu)勢，以長租房經(jīng)營管理者的身份緊跟住房租賃發(fā)展大潮尋找發(fā)展機遇。此外，完整居住社區(qū)建設(shè)、養(yǎng)老服務(wù)等領(lǐng)域，也都可以成為房企拓展經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的方向。
經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)已顯現(xiàn)出較好成長性。過去幾年，一些房企在經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)中布局探索，經(jīng)歷了“不掙錢”“交學費”的等待，走過重投入、低回報的“隧道期”“蟄伏期”，如今漸漸“開花結(jié)果”。數(shù)據(jù)顯示，萬科2022年經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入512.6億元，同比增長23.1%。萬科預(yù)計，其經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)收入在2023年仍將實現(xiàn)兩位數(shù)增長，且從2022年的零利潤開始進入利潤正增長階段。龍湖是經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)增長明顯的另一家企業(yè)。龍湖商業(yè)綜合體的“天街”品牌已經(jīng)越來越為人所熟知，商業(yè)運行已經(jīng)被龍湖視作2022年業(yè)績的壓艙石。2022年，龍湖經(jīng)營性業(yè)務(wù)的運營及服務(wù)利潤占比已達27%，他們對未來5年非地產(chǎn)開發(fā)利潤占比達到50%以上有信心。
經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的拓展是房地產(chǎn)新發(fā)展模式的有益探索。推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡是當前和今后一個時期的重要任務(wù)。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的這些方向均順應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的新需求。推動房企向經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)過渡，有助于企業(yè)拓展收益來源，更好擺脫對傳統(tǒng)路徑的依賴，是向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡的較好選擇。
經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)正面臨良好的政策環(huán)境。在促進傳統(tǒng)商業(yè)的繁榮和擴大消費、城市更新、保障性租賃住房、長租房發(fā)展、完整居住社區(qū)建設(shè)、物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等領(lǐng)域，國家出臺了眾多鼓勵支持政策。資金支持政策也日益完善，隨著物流、商業(yè)、保障性租賃住房REITs和不動產(chǎn)私募投資基金的開展，經(jīng)營性不動產(chǎn)實現(xiàn)了“投融建管退”閉環(huán)，相信會有越來越多的資金愿意進入經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
向經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型也可以有不同路線。當前，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)出對于經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)的多元化布局，進而通過業(yè)務(wù)間的協(xié)同服務(wù)客戶。比如，不僅為客戶提供辦公空間，還提供物業(yè)服務(wù)，配合租賃住房乃至提供智能化設(shè)備等。這樣的多元化布局往往有復(fù)合增長的優(yōu)勢，客戶因為房企有多元化的布局從而多項業(yè)務(wù)均選擇與一家企業(yè)合作。大企業(yè)往往有這樣的底氣和優(yōu)勢進行經(jīng)營和服務(wù)業(yè)務(wù)的多元化布局。未來也會有一些企業(yè)基于自身既有的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，重點專注在某一項業(yè)務(wù)，或是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營、長租房經(jīng)營，或是物業(yè)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等，形成特色和品牌。
向經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型也面臨諸多挑戰(zhàn)。經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)往往戰(zhàn)線長、收益慢，用業(yè)內(nèi)人士的話來講賺的是長錢、小錢、辛苦錢。比如長租公寓經(jīng)營，前期需要有整體租賃、裝修、人力等的投入，經(jīng)營過程中也需要管理和維護，租金回報則是一個緩慢的過程。對于習慣了大出大進的房地產(chǎn)企業(yè)而言，開展經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)需耐得住寂寞。對于布局商業(yè)綜合體的房企而言，仍然面臨如何更好創(chuàng)出品牌，走差異化發(fā)展路線，以及互聯(lián)網(wǎng)時代與網(wǎng)絡(luò)銷售爭奪流量的問題。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)有一定差異，房企在轉(zhuǎn)型的同時應(yīng)做好人才的培養(yǎng)和儲備。（經(jīng)濟日報 亢舒）
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