上海今年首輪土拍溢價(jià)率超7%近八成地塊進(jìn)入“一次性報(bào)價(jià)區(qū)間”
本報(bào)記者 王麗新
(資料圖)
4月21日，上海完成了為期四天的2023年首輪集中土拍，掛牌的19宗地均成功出讓?zhuān)偨ㄖ娣e為198.9萬(wàn)平方米，成交總金額為519億元。
“上海本次土拍最顯著的特征是熱度加速上升，溢價(jià)成交占比近八成?！敝T葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從拿地房企來(lái)看，國(guó)企央企占半數(shù)以上，主要原因是其資金流動(dòng)性相對(duì)較高。
整體來(lái)看，“受新房市場(chǎng)熱度回升、土地質(zhì)量改善和部分地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)放松的多重影響，今年上海首輪土拍熱度迅速升溫，有多達(dá)50家房企報(bào)名參拍，其中不乏民營(yíng)企業(yè)?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心表示，從競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，近八成地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，整體溢價(jià)率超過(guò)7%，創(chuàng)2021年集中供地以來(lái)的新高。
高盈利空間下
房企參拍熱情高漲
“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)去年整體銷(xiāo)售情況較好，項(xiàng)目整體的去化有保障，相對(duì)來(lái)說(shuō)，企業(yè)現(xiàn)金回流較快?！敝兄秆芯吭荷虾３?wù)副總經(jīng)理張文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，目前開(kāi)發(fā)商較為重視資金安全，所以現(xiàn)金回流較快的上海，是優(yōu)質(zhì)城市。
在張文靜看來(lái)，本次上海拍地吸引眾多房企參拍的原因主要有四點(diǎn)，一是本批次19宗地都臨近外環(huán)，且多為臨鐵地塊，整體來(lái)看區(qū)位較優(yōu)質(zhì)；二是部分地塊所在區(qū)域?yàn)榻陙?lái)供應(yīng)較少的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)待釋放購(gòu)房需求較多；三是部分地塊指導(dǎo)價(jià)相較周邊二手房存在一定倒掛現(xiàn)象，未來(lái)項(xiàng)目銷(xiāo)售有保障；最后就是聯(lián)動(dòng)價(jià)，本次部分出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)有所上調(diào)，為開(kāi)發(fā)商預(yù)留的利潤(rùn)空間有一定提升。
“對(duì)比純宅地成交樓板價(jià)與其房地聯(lián)動(dòng)價(jià)來(lái)看，平均地房比為0.54，房地差也均在2.5萬(wàn)元/平方米以上，盈利空間還是比較充裕的?！笨硕鸬禺a(chǎn)研究中心表示，其中，盈利最為可觀的當(dāng)屬徐匯田林、普陀桃浦、閔行莘莊這類(lèi)優(yōu)質(zhì)地塊，地房比多在65%以下，房地差均在3萬(wàn)元/平方米以上，并且由于項(xiàng)目位置多位于市中心或供地稀缺的熱點(diǎn)板塊，按照目前的市場(chǎng)熱度，可基本實(shí)現(xiàn)一日售罄，因此這些地塊競(jìng)拍熱情更高。
重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)
穩(wěn)中有升
值得一提的是，在上海這場(chǎng)土拍中，頭部房企拿地積極性明顯提高。
萬(wàn)科、華潤(rùn)、中海在時(shí)隔3年后重回上海土拍市場(chǎng)，其中萬(wàn)科、華潤(rùn)均有斬獲，萬(wàn)科以113億元的總價(jià)拿下松江廣富林地塊（37.83億元底價(jià)競(jìng)得）、閔行梅隴社區(qū)地塊（與中鐵建聯(lián)合拿地，一次性報(bào)價(jià)階段競(jìng)得，75.49億元），華潤(rùn)則以30.15億元的總價(jià)拿下青浦區(qū)西虹橋小淶港（進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)）。
“在上海本次土拍中，入局的企業(yè)陣容較為強(qiáng)大，其中包括龍湖集團(tuán)、萬(wàn)科等頭部企業(yè)，展現(xiàn)出對(duì)上海持較高看好情緒，無(wú)疑是為上海市場(chǎng)注入了一劑強(qiáng)心針。而且，上海本場(chǎng)土拍高調(diào)收官，再次為土地市場(chǎng)加溫?！标P(guān)榮雪表示，當(dāng)然，地塊與房企發(fā)展策略的適配度也是房企打開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)局面的重要因素。
“當(dāng)下，房企戰(zhàn)略高度趨同，一批次地塊質(zhì)量整體都較高，同時(shí)大部分地塊體量較小，資金可以實(shí)現(xiàn)快進(jìn)快出，另外房企年初積極補(bǔ)倉(cāng)，共同作用下，此次上海土拍熱度高企。”張文靜如是稱(chēng)。
對(duì)于接下來(lái)的土地市場(chǎng)走勢(shì)，關(guān)榮雪表示：“短期來(lái)看，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)期來(lái)看，回暖的持續(xù)性可能需要一定利好政策的加持或者有待房企資金情況好轉(zhuǎn)的支撐。”
對(duì)此，克而瑞地產(chǎn)研究中心表示，展望未來(lái)，鑒于年初自然資源部通知中，要求“原則上提前不少于3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊的詳細(xì)清單”，預(yù)計(jì)5月份和6月份將迎來(lái)一批供地小高峰，二季度成交規(guī)模也將迎來(lái)周期性回升。
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