不確定的房地產(chǎn)行情中，藏著哪些確定？
中國商品房歷史上，或許沒有哪一年如2022年一般曲折，一些開發(fā)商倒在了黎明前夜，極少數(shù)開發(fā)商成為“黑馬”。還有一些開發(fā)商，沒能撐住壓力、業(yè)績慘敗，但沒有放棄在各種不確定中尋找確定。
華僑城A就是這樣一家房企，其2022年的歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，上市以來首次凈虧損。華僑城A總裁王曉雯在近日的業(yè)績會(huì)上坦誠：“2022年是公司上市以來經(jīng)營承壓最重、最為困難的一年?！?/p>
(資料圖)
不過， 拋開盈利數(shù)據(jù)，單看實(shí)際經(jīng)營，華僑城A的經(jīng)營性現(xiàn)金流總體平衡，融資成本邊際下行至4.23%。也就是說，我們看到的是一個(gè)紙面利潤虧損、財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)卻變輕了的華僑城A。
杠桿降低的同時(shí)，華僑城A終于在2022年決定“分灶吃飯”，全面啟動(dòng)專業(yè)化整合，向“市”而生。
“利空”出盡
2022年房地產(chǎn)行業(yè)可以說是“四面楚歌”，信心處在低位、市場需求和購買力不足，還疊加了疫情因素的影響，對開發(fā)商的業(yè)績沖擊是巨大的，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100房企銷售總額75968.5億元，規(guī)模降了四成，基本回到了2015年的水平。超百億房企130家，較上年同期減少28家。
房企“最慘年報(bào)”也隨之出爐。截至3月30日，A股和H股累計(jì)有超過140家房企發(fā)布2022年業(yè)績報(bào)或業(yè)績預(yù)告，七成以上企業(yè)出現(xiàn)利潤下滑，至少有50家企業(yè)業(yè)績預(yù)虧。從發(fā)布的業(yè)績報(bào)告來看，造成虧損的主要是：需求收縮、市場下行等因素導(dǎo)致結(jié)轉(zhuǎn)減少、毛利下降；存貨以及投資性物業(yè)減值。
華僑城A發(fā)布的年度業(yè)績顯示，其2022年歸屬母公司凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)簽約銷售金額553億元，同比下降33%。
過去一年，華僑城A比其他房企更為艱難，其核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)和旅游同時(shí)受重創(chuàng)，經(jīng)營承壓在2022年幾乎達(dá)到了最高點(diǎn)。
華僑城A的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率在全行業(yè)普遍大降的情況下，雖努力維持住了持平，但無奈旅游業(yè)務(wù)受挫嚴(yán)重。2022 年，國內(nèi)旅游總?cè)舜?25.30 億，比上年同期減少 7.16 億，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力在文旅行業(yè)充分顯現(xiàn)。華僑城A的旅游業(yè)務(wù)2022年毛利率降低 8 個(gè)百分點(diǎn)。
資產(chǎn)減值也是造成虧損的一個(gè)很重要的原因，從年報(bào)看來，華僑城A出于審慎原因，2022年因確認(rèn)資產(chǎn)減值損失金額127億元。這個(gè)原因是非現(xiàn)金性質(zhì)的。
值得注意的是，華僑城A雖然在利潤表上做出了犧牲，但整體經(jīng)營保持穩(wěn)健，守住了經(jīng)營安全。去年行業(yè)資金面持續(xù)收緊、不少同行陷入資金鏈危機(jī)的背景下，華僑城A堅(jiān)持“風(fēng)險(xiǎn)底線”思維、保證了公司資金安全及債務(wù)的償還能力，并且優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。
華僑城管理層在近日舉行的業(yè)績會(huì)上介紹，去年公司始終堅(jiān)持“以收定投”，“優(yōu)中選優(yōu)”的原則，在有效保障公司資金鏈安全情況下獲取土地資源。華僑城A總會(huì)計(jì)師馮文紅還介紹，2022年公司積極推動(dòng)債務(wù)結(jié)構(gòu)及高成本債務(wù)置換，全年共置換短期債務(wù)超過400億元，完成資金成本超5%的債務(wù)置換是331億元，節(jié)省了約7億元。
從結(jié)果來看，華僑城A的現(xiàn)金短債比維持1.53，有息負(fù)債余額較上年下降110億，短債213億較年初減少60億，短債占有息負(fù)債比較年初下降3個(gè)百分點(diǎn)，綜合融資成本4.23%，較年初下降23BP。
向“市”而生
高壓之下如何破題？華僑城A選擇在最低谷時(shí)主動(dòng)求變。
多年來，華僑城A以文化旅游、房地產(chǎn)為主業(yè)，利用文旅結(jié)合地產(chǎn)的綜合開發(fā)核心優(yōu)勢，布局全國，形成了地產(chǎn)及主題公園、酒店、商業(yè)、景區(qū)等豐富的文旅業(yè)態(tài)，打造出了一批精品項(xiàng)目和城市地標(biāo)。
華僑城早已是央企序列中獨(dú)具特色的一員，處理好文旅和地產(chǎn)融合發(fā)展，做大主業(yè)優(yōu)勢，一直是它探索發(fā)展的方向。
2022年華僑城A的新董事長到任后，果斷開啟了組織變革。公司提出在專業(yè)化整合、精益管理等方面深化改革，要求各業(yè)務(wù)在市場化競爭中不斷提升專業(yè)化水平，文旅業(yè)務(wù)要向“市”圖強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)要向“市”而生。
文旅業(yè)務(wù)方面，新成立旅游發(fā)展集團(tuán)、商業(yè)管理公司，與歡樂谷集團(tuán)、酒店集團(tuán)一同整合事業(yè)部剝離出來的運(yùn)營職能，全面負(fù)責(zé)公司自持業(yè)態(tài)的運(yùn)營工作。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，華僑城A將四大事業(yè)部的運(yùn)營職能剝離，推動(dòng)其聚焦開發(fā)業(yè)務(wù)，并將71個(gè)項(xiàng)目公司整合為22家城市公司，形成“總部-事業(yè)部-城市公司”的管理體系。
這樣一來，華僑城A釋放了各產(chǎn)品線條的運(yùn)作效率，一個(gè)強(qiáng)化雙主業(yè)的市場競爭力的發(fā)展版圖呈現(xiàn)了出來。
根據(jù)華僑城A的介紹，公司作為華僑城集團(tuán)“兩核三維多點(diǎn)”旅游業(yè)務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局的重要載體平臺(tái)，將繼續(xù)發(fā)揮華僑城在旅游產(chǎn)業(yè)中的先發(fā)優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，通過文旅融合、科技賦能等方式，持續(xù)推動(dòng)旅游產(chǎn)品創(chuàng)新，提升旅游業(yè)務(wù)的發(fā)展質(zhì)量與效益。
同時(shí)，作為華僑城集團(tuán) “一體兩翼三功能”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新發(fā)展模式的重要載體平臺(tái)，公司將始終秉持長期價(jià)值主義，聚焦中心城市和中心城市圈，在優(yōu)質(zhì)市場中持續(xù)深耕。
“在新獲取項(xiàng)目銷售物業(yè)中，擴(kuò)大住宅占比，經(jīng)營性物業(yè)中降低資產(chǎn)支持的比例，同時(shí)還將引導(dǎo)新增投資向收益率高、凈現(xiàn)金流高、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快、團(tuán)隊(duì)綜合能力強(qiáng)的項(xiàng)目和區(qū)域傾斜?！比A僑城A戰(zhàn)略與投資管理部總監(jiān)陳洪江表示。
另外，華僑城A進(jìn)一步探索房地產(chǎn)行業(yè)新的發(fā)展模式，緊跟國家政策導(dǎo)向，把握行業(yè)發(fā)展的大趨勢，將積極介入工程代建、保障房建設(shè)等領(lǐng)域，豐富公司收入結(jié)構(gòu)。
靜待“春暖”
文化旅游、房地產(chǎn)都是長期向好的、很有潛力的大產(chǎn)業(yè)，具有相對廣闊的市場空間，整體韌性很強(qiáng)。自 2022 年第四季度以來，隨著政策加快調(diào)整，跨省旅游恢復(fù)等相關(guān)政策陸續(xù)出臺(tái)，文化旅游業(yè)迎來了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折點(diǎn)，增強(qiáng)了旅游業(yè)復(fù)蘇預(yù)期。
國家統(tǒng)計(jì)局顯示，2023年2月份70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲、二三線城市同比降幅收窄。
攜程數(shù)據(jù)顯示，1-3月，入境游整體訂單預(yù)訂量同比增長46%，其中入境機(jī)票預(yù)訂量同比增長168%，均價(jià)降低31%。入境游酒店預(yù)訂量同比增長27%，酒店預(yù)訂均價(jià)同比降低14%。
從華僑城的經(jīng)營數(shù)據(jù)也能看出明顯的行業(yè)復(fù)蘇。其2022 年旗下文旅項(xiàng)目接待游客 6185 萬人次，若剔除增量項(xiàng)目，則為2019 年同期的53%。2023年1-2月，華僑城主題公園接待游客426萬人次、同比增長76%，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入超5億元，多個(gè)歡樂谷創(chuàng)歷史新高。
2022年，華僑城新獲取項(xiàng)目開發(fā)用地3宗，分布在深圳、成都、東莞等核心城市。據(jù)悉，位于松山湖CBD核芯，緊鄰月荷湖的“華僑城松湖原岸”項(xiàng)目即將入市。
“我們認(rèn)為伴隨疫情影響的逐漸消退，2023 年國內(nèi)旅游人次和收入均有望明顯恢復(fù)。公司旗下文旅項(xiàng)目均位于核心城市優(yōu)質(zhì)地段，2023 年華僑城A將推進(jìn)存量項(xiàng)目升級改造，并將加快推進(jìn)南京、寧波、常熟的3 個(gè)文旅項(xiàng)目開業(yè)，疊加組織架構(gòu)調(diào)整后運(yùn)管水平提升等因素，我們認(rèn)為公司文旅業(yè)務(wù)有望率先受益于國內(nèi)旅游復(fù)蘇，帶動(dòng)文旅綜合業(yè)務(wù)收入明顯增長?！敝薪鸸驹谧钚碌难芯繄?bào)告中稱。
華僑城A的管理層在業(yè)績會(huì)上稱，雖然企業(yè)經(jīng)營處于低谷運(yùn)行狀態(tài)，但公司擁有跨越低谷、面向未來的信心：一是公司主業(yè)所處行業(yè)具有相對廣闊的市場空間；二是公司具備較強(qiáng)的核心競爭力；三是公司風(fēng)險(xiǎn)管控底線牢固；四是公司具備刀刃向內(nèi)的變革決心。
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